Исполнение обязательств после рефинансирования задолженности

Рефинансирование ипотечных кредитов при субъектном составе «банк — заемщик»

При рефинансировании кредитные организации предъявляют такие же требования к своим клиентам, как и при выдаче займа. То есть получателем может выступать только гражданин, который обладает следующими качествами:

  • Он совершеннолетний и дееспособный.
  • У него имеется стабильный официальный доход, который может позволить выплачивать проценты по кредиту.
  • У потенциального клиента должна быть безупречная кредитная история, никаких задержек по платежам. Если они все-таки имеются, то надо обратить внимание на те банки, которые при одобрении кандидатуры практикуют индивидуальный подход.

Зачастую в банковской практике такой способ рефинансирования называют терминами «перекредитовка» или «перекредитование», которые в самом общем виде обозначают досрочное погашение одного кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком по новому кредитному договору.

К перекредитованию заемщики, как правило, прибегают в следующих случаях:

  • получен кредит, но ставка за пользование денежными средствами гораздо выше рыночной;
  • кредит получен, например, на однокомнатную квартиру, а спустя несколько лет заемщик решил приобрести квартиру большей площади также на заемные деньги.

С учетом имеющейся практики можно выделить два способа перекредитования. Проанализируем подробнее особенности каждого из них.

В условиях роста объемов ипотечного кредитования в нашей стране многие банки, выдающие населению кредиты под залог недвижимого имущества, вынуждены прибегнуть к поиску финансирования данной программы. Наиболее часто кредитные организации используют такие способы привлечения денежных средств, как выпуск ценных бумаг, продажа части сформированного портфеля ипотечных кредитов и получение целевой кредитной линии (кредита) на данный проект.

Рассмотрим более подробно два наиболее интересных способа рефинансирования ипотечных кредитов, а именно продажу пулов закладных и привлечение кредита, обеспеченного залогом пула закладных.

Основные требования банков к заемщикам

Исполнение обязательств после рефинансирования задолженности

Если давать простое определение понятию, то под рефинансированием понимается возможность получения нового займа в банке с целью погашения обязательств по уже имеющемуся кредиту. Иначе оно именуется перекредитованием. Делается с целью последующего уменьшения ежемесячных платежей заемщика. К основным последствиям такой операции можно отнести:

  • Возможность объединить один или несколько кредитов и выплачивать по ним единый процент.
  • Предоставление более выгодных условий по договору.
  • Снижение нагрузки на семейный бюджет и как следствие предотвращение возникновения задолженностей.

Программы рефинансирования есть почти в каждом банке. Но стоит учитывать, что организация, которая выдала кредит, на эту процедуру идет крайне неохотно. В таком случае допустимо воспользоваться услугами сторонней финансовой структуры. Как правило, такая возможность оговаривается отдельно в договоре по кредитованию.

Кроме индивидуального существует также рефинансирование госдолга. К этой мере вынуждены прибегать при существенном дефиците бюджета.

Второй способ перекредитования

Заемщик получает кредит у нового банка и гасит за счет этих средств ранее полученный заем. Технология такого рефинансирования заключается в следующем:

  1. заемщик одобряется рефинансирующим банком и получает там подтверждение на выдачу кредита на цели погашения ранее полученного кредита в другой кредитной организации;
  2. заемщик запрашивает у своего кредитора расчет суммы задолженности на определенную дату и передает его в рефинансирующий банк;
  3. в день, на дату которого рассчитана сумма задолженности заемщика, рефинансирующий банк предоставляет кредит, который направляется заемщиком в погашение первоначального кредита;
  4. после погашения кредита заемщик совместно с кредитором осуществляет действия по погашению регистрационной записи об ипотеке заложенного имущества;
  5. между заемщиком и рефинансирующим банком заключается договор ипотеки недвижимого имущества, высвобожденного из-под залога.

Теперь охарактеризуем риски, которые несет рефинансирующий банк при осуществлении процедуры перекредитования заемщика.

Риск N 1. В соответствии со сложившимися на рынке ипотечного кредитования правилами, погашение кредита производится путем пополнения счета, открытого заемщиком в банке-кредиторе, с последующим списанием оттуда средств банком в счет погашения обязательств на основании так называемого длительного распоряжения заемщика о списании.

Более того, согласно требованиям п. 2.1.2 Положения ЦБР от 31 августа 1998 г. N 54-П {amp}lt;1{amp}gt;, предоставление кредитных средств заемщику может осуществляться банками посредством зачисления этих средств на банковский счет клиента — заемщика физического лица. Следовательно, рефинансирующий банк не вправе единовременно направить кредитные средства для погашения кредитных обязательств на корреспондентский счет кредитора заемщика.

Таким образом, рефинансирующий банк после предоставления кредита и зачисления денежных средств на открытый в банке-кредиторе счет заемщика может столкнуться с тем, что заемщик, будучи владельцем счета, воспользуется денежными средствами нецелевым образом (например, получит их через кассу либо направит на свой счет в каком-либо ином банке).

Банк-кредитор, выступающий также в роли обслуживающей организации, не вправе препятствовать заемщику в реализации его планов и обязан выполнять поручения заемщика как клиента банка. В данном случае при недобросовестных действиях заемщика риск рефинансирующего банка заключается в том, что, во-первых, кредитные средства будут использованы не по целевому назначению, а во-вторых, выданный кредит останется без должного обеспечения.

Риск N 2. При выдаче кредита банк, проведя необходимый анализ рисков, должен сформировать резерв на возможные потери по ссуде. Размер такого резерва зависит от множества факторов. При этом чем больше риск по невозврату кредита, тем больше резерв и, наоборот, чем меньше риск, тем меньше резерв.

Согласно п. 3.7.2.4 Положения ЦБР от 26 марта 2004 г. N 254-П, обслуживание долга по ссуде не может быть признано хорошим, если «ссуда прямо либо косвенно (через третьих лиц) предоставлена заемщику кредитной организацией в целях погашения долга по ранее предоставленной ссуде…» {amp}lt;2{amp}gt;. Следовательно, исходя из рассматриваемого нормативно-правового акта и с учетом анализа прочих обстоятельств, выдаваемый на означенные цели кредит попадает в 3-ю категорию качества, а резерв по нему составляет до 50% от суммы основного долга. Г.

Симонова высказала опасение, что «в соответствии с банковским законодательством, под сделку по выдаче кредита на погашение предыдущего банку будет необходимо создать 100-процентные резервы, что ему крайне невыгодно» {amp}lt;3{amp}gt;. Указанное мнение специалиста представляется спорным, поскольку данная норма распространяется лишь на те случаи, когда банк предоставляет кредит в погашение кредита, ранее им предоставленного этому же заемщику, что было подтверждено Департаментом банковского регулирования и надзора Банка России {amp}lt;4{amp}gt;.

Перекредитование производится в рамках уже существующих кредитных обязательств между заемщиком и банком. В данном случае суть перекредитования состоит в том, что банк посредством заключения дополнительного соглашения к кредитному договору снижает заемщику процентную ставку. Этот способ, в отличие от первого, технически прост в реализации, так как не требует переоформления залоговых отношений и не несет рисков, связанных с отсутствием обеспечения кредита.

Однако и он имеет свои подводные камни. Так, согласно п. 3.7.2.2 Положения Банка России N 254-П, обслуживание по ссуде не может быть признано хорошим, если «ссуда реструктурирована, то есть на основании соглашений с заемщиком изменены существенные условия первоначального договора по ссуде в сторону, более благоприятную для заемщика, в том числе если указанные соглашения предусматривают увеличение сроков возврата основного долга, снижение процентной ставки, за исключением изменения процентной ставки, осуществляемого в соответствии с условиями договора (например, в случае плавающей процентной ставки, если ее изменение осуществляется в соответствии с условиями первоначального договора, в том числе в связи с изменением ставки рефинансирования Банка России, иной базовой процентной ставки)».

Данная норма предполагает двоякое толкование. С одной стороны, из буквального ее толкования (в связи с открытым перечнем исключений) следует вывод о том, что в случае, если в первоначальном кредитном договоре стороны установили, что размер процентной ставки может быть уменьшен банком, то при заключении соответствующего дополнительного соглашения банку не понадобится проводить дополнительное формирование резерва.

С другой стороны, Банк России указывает, что изменение процентной ставки должно быть обусловлено определенной конъюнктурой рынка. Следовательно, и в отношении второго способа перекредитования в настоящее время отсутствует ясное понимание того, при наступлении каких обстоятельств должен формироваться резерв на возможные потери по ссуде.

Интересный материал  ТОП 10: Рефинансирование кредитов России оформить онлайн-заявку

Рефинансирование кредитной задолженности

Итак, на сегодня вопрос рефинансирования кредитов не урегулирован законодательством РФ детальным образом. Для достижения полезного результата изменениям должны подвергнуться нормы Закона об ипотеке, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также нормы банковского законодательства.

Если в какой-либо финансовой структуре гражданину было отказано в рефинансировании, то выход здесь только один – при необходимости обратиться в другую организацию. Если кредитная история не сильно подпорчена, то получить новый займ не должно составить большого труда. Почти все банки на российском финансовом рынке предлагают свои программы в этой сфере.

Если у гражданина возникают какие-либо проблемы по выплате, то лучшим способом будет обращение к финансовому менеджеру с просьбой о рефинансировании или реструктуризации. Не стоит дожидаться накопления долгов и допускать того, что судебным приставам придется взыскивать их в судебном порядке по исполнительным листам.

Кто получит выгоду

В осуществлении перекредитования банковского займа выигрывают три стороны:

  • Получатель денежной суммы.
  • Финансовая организация, предоставившая кредит (или две, если рефинансирование проводится в стороннем банке).
  • Государство.
деньги на погашение

Рефинансирование долга — взятие нового для погашения старого

Если говорить подробней, то для заемщика главная выгода в возможности безболезненно погасить долг, который стал для него неподъемным. Банк, предоставивший займ, получает его назад на всех оговоренных ранее условиях. У организации, осуществляющей рефинансирование, появляется новый клиент, который оформляет долгосрочный договор. А государству важна стабильность в экономической сфере и отсутствие огромного количества судебных тяжб о невыплаченных задолженностях.

Существует несколько формул, по которым можно рассчитать выгодность предложенного рефинансирования. Примеры всегда можно найти на банковских сайтах. Там же напечатаны и методы расчета пени, что немаловажно при определении выгоды. Во время подсчетов следует учитывать, что сама ставка рефинансирования – величина, которую ежегодно устанавливает Центробанк. В 2018 г. она определена в размере 7,75 % годовых.

Подводные камни рефинансирования

Всем желающим обратиться к банку с просьбой о проведении перекредитования следует понимать, что этот процесс нерентабелен, если речь идет о мелких потребительских займах. Вся его выгода просто теряется.

А вот если вопрос в больших суммах плюс долгосрочные платежи, тогда польза может быть очевидной. В таком случае понижение годовой ставки хотя бы на 3-4 % превращается в ощутимое денежное подспорье для гражданина.

Есть дополнительные сложности и для граждан, получивших автокредит. Камнем преткновения становится транспортное средство, т. к. оно выступает в роли залогового имущества. В такой ситуации придется переоформлять залог на другой банк, если операция осуществляется в сторонней финансовой структуре. А так как процедура эта требует дополнительного времени, то в процессе осуществления заемщику придется выплачивать повышенные проценты первичному банку.

Исполнение обязательств после рефинансирования задолженности

Ряд финансовых сайтов предлагают такую услугу, как «кредитный калькулятор». Воспользовавшись ей, любой желающий может самостоятельно посчитать предполагаемую выгоду.

Положительные моменты

Рефинансирование пользуется все большей популярностью среди россиян. Это было бы невозможно, если бы сама операция не приносила хорошие результаты тем, кто на нее решился.

Если рассуждать с точки зрения финансовых структур, то их прямая выгода в том, что деньги им будут возвращены в полном объеме (это касается первичных займодателей). То есть в случаях просрочек им не придется искать должника, подавать исковые заявления в суд. Внешний банк, проводящий процедуру, получает платежеспособного клиента, с которого можно взимать долгое время денежные проценты по кредиту.

рубли и доллары

С помощью рефинансирования долга можно перейти на другую валюту и снизить ежемесячный процент выплат

У заемщика появляется возможность избавиться от непосильной ноши прежних обязательств. Это означает, что новый кредит оформляется на более выгодных условиях. Основная часть организаций предлагает своим клиентам следующие выгоды:

  • Снижение размера процентной ставки. Это самое часто встречаемое предложение. Но оно требует тщательного анализа, чтобы дополнительные денежные взимания не перекрыли всю потенциальную выгоду.
  • Пересмотр валюты денежных выплат. Если первичный займ брался в иностранной валюте, то последующие погашения из-за колебаний курса могут стать очень проблематичными. В таком случае гораздо выгодней перейти на российские рубли.
  • Увеличение срока на погашение кредита. Например, если временной отрезок был рассчитан на 5 лет, то новый банк может предложить возвращать ту же самую сумму в течение 7 лет. Это значит, что ежемесячные выплаты для клиента будут уменьшены.
  • Предоставление кредита, чья сумма превышает предыдущий. Получившуюся разницу в деньгах можно потратить на любые свои нужды.

Способ N 3: реализация имущества путем отчуждения прав на основании залоговой надписи

В связи с появлением на рынке ипотечного кредитования «нового» инструмента, удостоверяющего права банков-кредиторов на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному залогом недвижимого имущества, в виде закладной, в правоприменительной практике все чаще возникают вопросы в отношении порядка заключения сделки по передаче прав, удостоверенных такой ценной бумагой.

На практике при уступке прав по ипотечному кредиту, права кредитора по которому не подтверждены закладной, в соответствии с нормами ст. 355, 382 — 390 ГК РФ и Приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 заключаются договоры уступки прав по кредиту и обязательству, обеспечивающему исполнение кредитного обязательства.

Эти договоры в обязательном порядке нотариально удостоверяются и передаются в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях государственной регистрации. Государственная регистрация договора осуществляется в установленный Федеральным законом N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» месячный срок при условии внесения платы за регистрацию. Таким образом, уступка прав по ипотечному кредиту, не удостоверенному закладной, является довольно длительной и дорогостоящей процедурой.

Использование закладной при ипотечном кредитовании призвано обеспечить более быструю и упрощенную процедуру уступки прав по кредитам (передачу прав по закладным), так как такая сделка не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, а следовательно, может быть заключена в более короткий срок.

Вместе с тем отнюдь не все участники гражданского оборота считают, что процедура уступки прав по закладной имеет упрощенный характер. В связи с этим одним из вопросов, подлежащих рассмотрению, является обязательность нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки по передаче прав по закладной.

Исполнение обязательств после рефинансирования задолженности

Сторонники подхода, в соответствии с которым при сделке по передаче прав по указанной ценной бумаге нотариальное удостоверение и государственная регистрация необходимы, основываются на следующих положениях законодательства РФ. В абз. 2 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке указано, что передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие уступку требования, в частности п. 1 и п. 2 ст. 389, определяют, что:

  1. уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме;
  2. уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, поскольку договор ипотеки подлежал обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, сделка по передаче прав по закладной, которая подтверждает права залогодержателя по кредитному обязательству и обязательству, возникающему из залога недвижимого имущества, также требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

Представляется, что такое толкование указанных норм не может считаться верным по следующим причинам:

  1. В п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке указано, что «передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме». Более того, вышеприведенная норма абз. 2 п. 1 ст. 48 данного Закона не регламентирует условия и порядок передачи этих прав, а определяет лишь последствия их передачи. Итак, действия, предусмотренные Законом об ипотеке и необходимые для передачи прав по закладной, влекут последствия, обусловленные переменой лиц в обязательстве.
  2. Предметом сделки является ценная бумага (закладная), в связи с отчуждением и передачей которой к ее приобретателю переходят права, которые она удостоверяет. Для отчуждения ценной бумаги закон не предъявляет каких бы то ни было специальных требований в отношении формы совершения сделки и ее государственной регистрации.

Таким образом, для передачи прав по закладной по Закону об ипотеке требуется выполнение двух условий, а именно:

  1. должен быть подписан договор передачи прав по закладной;
  2. залогодержателем на закладной должна быть проставлена отметка о новом владельце этой ценной бумаги в соответствии с требованиями Закона об ипотеке.

Применительно к сделкам по передаче прав по закладной существует еще одна проблема — определения обязательности регистрации приобретателя прав по закладной (владельца закладной) в ЕГРП в качестве залогодержателя.

Как уже указывалось, ст. 48 Закона об ипотеке определяет способ и форму совершения сделки по передаче прав по закладной. В п. 3 этой статьи говорится, что приобретатель закладной считается ее законным владельцем, если его права основываются на сделке по передаче прав по закладной и отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Интересный материал  Что такое вклад депозит чем отличается от накопительного счета

Что такое рефинансирование долга по кредиту

Вместе с тем ст. 16 Закона об ипотеке предоставляет законному владельцу закладной право потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в ЕГРП в качестве залогодержателя с указанием его имени и места регистрации (для юридического лица — наименования и места нахождения).

Подчеркнем, что указанная статья лишь предоставляет право приобретателю прав по закладной зарегистрироваться в ЕГРП, но никак не обязывает его сделать это. Законный владелец закладной может использовать данное право в целях упрощения процедуры взаимодействия с заемщиком при доказывании своих прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Статьей 17 Закона об ипотеке предусмотрено, что при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (заемщику), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. В то же время в силу п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке заемщик, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в ЕГРП в качестве залогодержателя с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи (аннуитетные платежи по погашению кредита) по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной.

Таким образом, предоставленное заемщику право требовать от законного владельца предъявления ему закладной не может быть реализовано после регистрации приобретателя закладной в ЕГРП в качестве залогодержателя и предъявления заемщику документов, подтверждающих факт такой регистрации.

В то же время отсутствие или наличие в ЕГРП записи о регистрации приобретателя закладной (законного владельца закладной) в качестве залогодержателя не влияет на действительность сделки по передаче прав по закладной. Регистрация законного владельца закладной в ЕГРП не является сделкой гражданско-правового характера и тем более не входит в состав действий, необходимых для надлежащего оформления сделки по передаче прав по закладной в целом.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что регистрация законного владельца закладной в ЕГРП осуществляется в административном порядке и является самостоятельным правоотношением, не зависящим от правоотношения по передаче прав по закладной, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация законного владельца закладной не влияет на действительность сделки по передаче прав по закладной.

Следовательно, в связи с тем, что в отличие от сделки по уступке прав по ипотечному кредиту в отношении сделки по передаче прав по закладной законодательством РФ не установлено требование о ее государственной регистрации, такая сделка может быть заключена в кратчайшие сроки (в течение одного рабочего дня).

Важное практическое значение имеет и срок, в течение которого регистрирующий орган обязан зарегистрировать приобретателя закладной в ЕГРП в качестве залогодержателя. Так, в соответствии с п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть внесена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении документов, необходимых для такой регистрации.

Однако надо иметь в виду, что в случае заключения сделки по продаже кредитного портфеля с большим количеством закладных между кредитными организациями установленный законодательством срок для регистрации законного владельца закладной в ЕГРП заведомо невыполним. К примеру, в 2004 г. предметом подобной сделки одного ипотечного банка стали более 300 закладных на сумму несколько десятков миллионов долларов США.

Еще одним важным преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту с использованием закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав в части оплаты государственной пошлины, взимаемой при регистрации договоров. Как правило, на практике расходы по оплате указанной пошлины несет приобретатель прав (цессионарий).

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что, если права кредитора удостоверены закладной, процедура уступки прав по ипотечному кредиту носит упрощенный характер. Важным преимуществом закладной в части уступки прав по ипотечным кредитам является возможность быстрого оформления сделки, которая не требует оплаты нотариального тарифа и государственной пошлины, что в условиях развивающегося рынка ипотечного кредитования в России привлекает интерес кредитных организаций к использованию закладных в качестве инструмента рефинансирования ипотечных кредитов.

В связи с тем, что данный вид залога должным образом не урегулирован на законодательном уровне и является новым в банковской практике, при уяснении и согласовании условий подобных сделок возникает целый ряд вопросов. Рассмотрим некоторые из них.

Порядок выполнения процедуры

Чтобы провести процесс рефинансирования, во-первых, следует тщательней изучить свой договор. Очень важно, чтобы такая возможность в нем была зафиксирована, т. е. отсутствовал пункт о взимании штрафа за досрочное погашение кредита. Иначе вся выгода может просто потеряться.

Во-вторых, следует рассмотреть все предложения сторонних финансовых организаций по данному вопросу и провести предварительный расчет с целью определения потенциальной пользы. Если рефинансирование задолженности по кредиту явно будет целесообразно, тогда следующим шагом становится визит в банк, предлагающий такую программу.

  • Банковские реквизиты для перечисления денежных средств.
  • Справку о наличии просрочек по выплатам.
  • Сумма оставшейся задолженности по кредиту вместе со всеми дополнительными платежами.
профит

Правильный подход к рефинансированию позволяет получить значительную пользу

Если кандидатура потенциального заемщика будет одобрена, а его в свою очередь устроят все нюансы сделки, то между ним и банком заключается договор о предоставлении займа с целью погашения уже имеющегося долга. Остальные действия находятся в сфере деятельности самих организаций. Банк самостоятельно перечисляет деньги первичному кредитору на указанный счет.

Рассмотрим алгоритм процесса. Учитывайте, здесь заемщику потребуется доказать платежеспособность учреждению, в котором тот намерен кредитоваться. По этой причине действия начинаются со сбора сопутствующих документов. В этом списке справка о доходах гражданина, трудовая книжка, паспорт, копия первичного соглашения на кредит.

Процесс рефинансирования долгов по кредиту

Чтобы осуществить процесс, заемщику потребуется согласовать действия с обоими кредиторами и собрать нужные бумаги

Кроме того, пригодится справка о составе семьи, документация о страховании займа, выписки по финансовым операциям, бумаги о финансовых обязательствах. Согласовав порядок и принципы оформления ссуды, клиент направляется в банк, где уже оформлен кредит. Здесь потребуется утвердить решение о рефинансировании и уточнить вероятность подобного шага.

Затем заемщику предстоит привычный процесс – расчет по новому займу согласно утвержденному графику. Обратите внимание, излишек средств должник вправе расходовать по личному усмотрению. Причем экономисты говорят о предпочтении прохождения процедуры в одном и том же учреждении.

Требования банков

Как правило, операция предполагает сходные с получением ссуды условия. Таким образом, рефинансирование доступно людям трудоспособного возраста, которые получают регулярный официальный доход. Причем преимущество получают граждане с безупречной кредитной историей.

Расчет задолженности по ставке рефинансирования: требования кредитора

Важным нюансом тут становится платежеспособность клиента

Задержки выплат и проблемы в прошлом становятся поводом для отказа в запросе клиента. Финансовые организации оценивают риски выдачи кредитов недобросовестным плательщикам. Так что, тут повышается вероятность отказа. Учитывайте, в подобных ситуациях кредитор практикует индивидуальный подход.

Случаи с отказом

Отметим, в подобном деле не исключены ситуации, когда рефинансирование становится невозможным предприятием. Если договор займа не предполагает досрочного погашения ссуды, вряд ли клиенту удастся выполнить задуманное дело. Кроме того, процедура теряет целесообразность, когда разница в процентных выплатах кредита не достигает 2%.

Нюансы рефинансирования кредита с просроченной  задолженностью

Если первичное соглашение не предполагает досрочного погашения займа, рефинансировать кредит не удастся

Отдельные люди говорят, что высокие штрафы и пени за досрочные выплаты порой нивелируют полученную выгоду. Учитывайте описанные моменты, ведь вопрос, как рассчитать ставку рефинансирования от суммы долга становится ключевым критерием оценки такого решения. Остановимся на этом нюансе подробнее, чтобы читатели поняли основные принципы вычисления требуемого параметра.

Интересный материал  Как отрыть бассейн для плавания бизнес-план с расчетами пошаговая инструкция

Оценка размера обеспечения

При согласовании условий сделки по залогу закладных необходимо учитывать, что объем обеспечения кредита будет постоянно уменьшаться, причем невозможно точно спрогнозировать насколько. Данное обстоятельство объясняется тем, что должник по закладной производит, как правило, ежемесячные платежи по погашению задолженности.

В связи с этим остаток его ссудной задолженности по кредиту сокращается, что неизбежно влечет снижение стоимости закладной как предмета залога. Кроме того, должник вправе осуществить частичное либо полное досрочное исполнение своих обязательств, по результатам которого заложенная закладная как предмет залога может вовсе обесцениться.

С учетом специфики рассматриваемого правоотношения сторонам следует, во-первых, установить минимальный размер обеспечения кредита, а во-вторых, договориться о конкретном способе и порядке поддержания согласованного минимального размера обеспечения заемщиком, например, путем замены и передачи в залог дополнительных закладных.

  • обязанность заемщика поддерживать установленный размер обеспечения выданного кредита независимо от того, насколько изменяется стоимость каждой конкретной заложенной закладной в период существования кредитного обязательства;
  • обязанность заемщика в определенные кредитным договором сроки (например, ежемесячно либо ежеквартально) сообщать кредитору сведения о досрочном погашении (полном либо частичном) должниками задолженности по заложенным закладным, а также о результатах мониторинга стоимости обеспечения по кредиту;
  • право кредитора потребовать досрочного исполнения обязательств заемщика в случае снижения размера обеспечения по сравнению со значением, указанным в кредитном договоре.

Упрощенный порядок обращения взыскания

Случаи с отказом

При заключении любого кредитного договора для лица, предоставляющего кредитные средства, очень важны вопросы, связанные с выбором способа обеспечения обязательств заемщика, а также с возможностью быстрого и наиболее эффективного удовлетворения собственных интересов за счет такого обеспечения. При залоге закладных в качестве одного из возможных способов обеспечения исполнения обязательств особо значимыми обстоятельствами для залогодержателя будут являться:

  1. определение необходимости обращения в судебные инстанции в целях удовлетворения своих требований за счет стоимости заложенного имущества и/или признания прав на закладные за лицом, приобретшим права по ним в результате обращения взыскания;
  2. определение необходимости совершения каких-либо юридически значимых действий залогодателем закладных (подписания договора передачи прав, проставления отметки о новом владельце закладной) после возникновения оснований для обращения взыскания.

Закон об ипотеке и п. 2 ст. 349 ГК РФ прямо предусматривают возможность согласования сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенные закладные. Более того, детали проведения подобной внесудебной процедуры могут быть оговорены сторонами непосредственно в договоре залога. Это дает данному виду залога определенные преимущества перед залогом недвижимости, поскольку требование залогодержателя может быть удовлетворено за счет стоимости недвижимости только на основании нотариально удостоверенного соглашения, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 1 ст. 349 ГК РФ).

К процедуре обращения взыскания на имущество косвенно относится и норма ст. 16 Закона об ипотеке, определяющая порядок государственной регистрации лица, которое приобрело права по закладным (в том числе в результате обращения взыскания), в качестве залогодержателя в ЕГРП. Как следует из п. 3 указанной статьи, чтобы такое лицо имело возможность зарегистрировать себя в качестве залогодержателя в ЕГРП, его права на закладные должны подтверждаться:

  • сделкой по передаче прав, заключенной в соответствии с рассматриваемым законом, и отметкой на закладной, произведенной ее предшествующим владельцем или ипотечным залогодержателем, — в случае, установленном п. 4 ст. 49 Закона об ипотеке, либо
  • решением суда о признании за заявителем прав по закладной.

А поскольку порядок передачи прав по закладной регламентируется ст. 48 Закона об ипотеке, то для регистрации их приобретателя в ЕГРП в качестве залогодержателя закладная должна перейти к нему на основании договора передачи прав, заключенного согласно требованиям ст. 48 Закона об ипотеке, и отметки, проставленной вышеуказанными лицами.

Таким образом, при определении способа обращения взыскания на заложенные закладные в первую очередь необходимо уделить внимание тому, какой договор ляжет в основу передачи прав и чьим правом (обязанностью) станет проставление отметки о новом владельце закладной.

Статьей 49 Закона об ипотеке предусмотрены три способа удовлетворения требований кредитора из заложенного имущества во внесудебном порядке.

Способ N 3: реализация имущества путем отчуждения прав на основании залоговой надписи

При наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога залогодатель заключает сделку по передаче принадлежащих ему прав по закладным и за счет вырученных денег удовлетворяет требование кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

Стоит отметить, что Закон об ипотеке не устанавливает, в чью пользу должно осуществляться отчуждение прав. Это позволяет сделать вывод о том, что права по закладным могут быть переданы как не участвующему в сделке лицу, так и самому залогодержателю закладных. В последнем случае, в результате заключения договора передачи прав по закладным, обязательство залогодателя по погашению имеющейся задолженности прекратится зачетом его встречного однородного требования к залогодержателю закладных по оплате приобретаемых прав.

Данный способ обращения взыскания изначально не предполагает обращения в суд. Однако если залогодатель по каким-либо причинам откажется заключить договор передачи и/или проставить отметку о новом владельце, залогодержатель (или иной приобретатель прав) будет вынужден прибегнуть к помощи суда в целях понуждения залогодателя к заключению договора и перевода на себя прав по закладным.

Но чтобы иметь возможность применить этот способ обращения взыскания без ущемления интересов сторон, им следует в обязательном порядке отразить в договоре залога минимальную продажную цену прав по закладной для такого случая. Иначе у залогодержателя появится возможность продать закладную по явно заниженной цене, что, несомненно, негативно скажется на имущественном интересе залогодателя.

Временное использование чужого актива предполагает выплату определенного вознаграждения. Соответственно, кредит, «перекрывающий» первоначальную ссуду, нуждается в погашении этого критерия. Финансовые структуры предпочитают привязку такого параметра к ставке перекредитования. Поэтому рассмотрим алгоритм, как рассчитать проценты по ставке рефинансирования за денежный долг.

Как рассчитать ставку рефинансирования от суммы долга

Ставка рефинансирования — фиксированная величина, которую устанавливает Банк России

Обратите внимание, размер комиссионного вознаграждения равен либо превышает стандартную величину тарифа, установленного банком. Причем расчет процентов в таких ситуациях определяется кредитором. Ставка рефинансирования – константа, которая соответствует значению, установленному Банком России на текущий период. С 19 июня 2017 год размер норматива составляет 9%.

Учитывайте, при расчетах этого параметра финансовый год принимают за 360 суток, а месяц, соответственно, за 30. Сама формула выглядит так: пеня = взнос*число дней просрочки* (ставка рефинансирования/100)/ 360. В результате вычислений появится значение ежедневного штрафного взноса за просрочку выплат.

Как рассчитать проценты по ставке рефинансирования за денежный долг

Проценты по ставке и неустойки рассчитываются по специальным формулам

Другой вариант расчетов вычисляют следующим образом: пеня = взнос* число дней просрочки* (ставка рефинансирования/100)/300. В этой ситуации последнее действие объясняет стандартную ставку Центробанка, составляющую 1/300 стандартной величины установленного тарифа. Учитывайте, изменение размера исходной константы на протяжении расчетного периода усложняет задачу заемщика.

Обратите внимание, сегодня для заемщиков облегчена задача столь сложных расчетов – вычисления удастся провести онлайн, на специальном калькуляторе. Таким образом, удастся избежать случайных ошибок и последующих за этим дополнительных штрафов. Как видите, при кажущейся простоте, процедура обладает определенными нюансами.

Реализация имущества «смешанным» способом

Применяя любой из первых двух способов обращения взыскания в отдельности, приобретатель закладных может оказаться в положении, когда он будет вынужден обратиться в судебные инстанции за признанием своих прав. Данное обстоятельство способно оказать влияние как на формирование интереса потенциальных покупателей прав по закладным, так и на цену закладных, в которую приобретатель, скорее всего, «заложит» и вероятные расходы, связанные с судебным разбирательством.

В то же время участники гражданского оборота могут применять сразу несколько либо все имеющиеся способы обращения взыскания, поскольку Закон об ипотеке в этом их никак не ограничивает. Например, вполне допустима такая ситуация: стороны согласовали условие о продаже имущества с торгов, и залогодатель дополнительно проставил на закладных залоговую надпись.

Тогда, заключая договор передачи прав по закладным с победителем торгов, залогодержатель в силу предоставленных залоговой надписью полномочий сможет самостоятельно проставить отметку о новом владельце, которому поэтому не придется требовать в суде признания своих прав на закладные, чтобы быть зарегистрированным в качестве залогодержателя.

Минусы рефинансирования долга по кредиту

Подводя итог вышеизложенному, представляется необходимым заметить, что для развития практики рефинансирования ипотечных кредитов потребуется внесение корректировок в некоторые законодательные акты, предусматривающих:

  • возникновение ипотеки в силу закона на объект недвижимости при предоставлении заемщику целевых кредитных (заемных) средств на погашение ранее выданного ипотечного кредита;
  • возможность предоставления заемщику кредитных средств не на его банковский счет, открытый в кредитной организации, а на указанный заемщиком банковский счет третьего лица;
  • сохранение ипотечного кредита в той же группе риска при снижении кредитной организацией заемщику процентной ставки за пользование кредитом до размера рыночной при условии, что у заемщика отсутствуют просрочки по выданной ссуде либо данные просрочки носят технический характер и являются незначительными.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.