Как банки проверяют заемщика перед выдачей кредита в 2019 году?

Современная процедура проверки заемщика

На что стоит обратить внимание в ходе проверки потенциального заемщика?

  1. Категория и состоятельность потенциального заемщика.

Наработанная годами практика показывает, что большую часть портфеля долгов потребительского кредитования составляют неплательщики, которые по своей природе необязательны, финансово неграмотны или с низким материальным достатком. «Добросовестные» заемщики, допустившие просрочку по форс-мажорным обстоятельствам, как правило, оплачивают долг после первого звонка банковского служащего или коллектора. Поэтому просрочки подобного рода очень редко попадают в работу по принудительному взысканию. Как правило, их успешно взыскивают на начальном этапе.

Примечание. Очевидные плюсы скоринга — быстрота, простота и удобство для клиентов. Благодаря подобной схеме кредитования многие банки обеспечили себе лидирующие позиции на рынке и огромные денежные дивиденды.

Итак, для того чтобы снизить риск выдачи кредита необязательным гражданам, необходимо обратить внимание на наличие у потенциального клиента необремененных активов: ликвидное имущество, автотранспортные средства, имущественные права на недвижимость, ценные вещи, современная бытовая техника, денежные средства на депозитных счетах и прочее.

Опираясь на имеющиеся анкетные данные, кредитный специалист обязан выявить «проблемного», или так называемого сомнительного, клиента, отнесенного к группе риска. В каждом конкретном случае кредитный специалист должен взвесить все «за» и «против» и на основании имеющейся информации принять положительное или отрицательное решение о выдаче кредита.

Нередко ввиду отсутствия времени кредитный специалист не может получить достаточную информацию в телефонном режиме или в процессе выезда по месту проживания должника. Основной инструмент в проверочной работе — это личный опыт и приобретенные знания, а также умение использовать информационно-справочные ресурсы.

  1. Предмет кредита.

В качестве предмета договора могут выступать товар, деньги, автотранспортное средство, недвижимое имущество. Для избавления от долговых рисков специалист банка должен взять за правило тщательно проверять не только личные характеристики заемщика, но и залоговое имущество по кредитному договору.

Примечание. Минусы скоринга являются естественным продолжением его достоинств. При быстром оформлении кредиты оформляются не только благонадежным клиентам, но и мошенникам, алкоголикам, наркоманам, безработным, т.е. тем лицам, которые изначально не собирались погашать кредит. В результате процент просрочки в потребительском кредитовании вырос до «космических» цифр.

    Род занятий клиента -----{amp}gt; Ежемесячный платеж -----{amp}gt; Кредитуемый товар.

Как банки проверяют заемщика перед выдачей кредита в 2019 году?

Если, судя по роду занятий клиента, его заработной платы едва хватает на питание и оплату коммунальных услуг, а кредитуемым товаром с внушительным ежемесячным платежом при этом выступают два мобильных телефона или дорогостоящая плазменная панель, можно смело выдвигать версию о намерении обналичить кредит.

Наименования товара, который наиболее часто обналичивают мошенники, периодически повторяются в просроченных договорах. Поэтому на основании собственного многолетнего опыта по работе с проблемной задолженностью можно с уверенностью утверждать: наиболее эффективная экспертиза — это прежде всего ознакомление с анкетными данными (возраст клиента, место жительства, наименование работодателя, занимаемая должность, уровень заработной платы) и предметом кредита (наименование кредитуемого товара и название магазинов или торговых точек, в которых данный товар куплен в кредит).

Пример грамотно проведенного андеррайтинга. В банк обратился потенциальный клиент — мужчина двадцати пяти лет, который имеет среднее образование, занимает должность генерального директора ООО «Строительные технологии»; в справке указан внушительный ежемесячный оклад. Однако в качестве места фактического проживания указан двухэтажный жилой ветхий барак, расположенный в неблагополучном районе города.

Кредитуемый товар — дорогостоящий автомобиль марки Lexus, продавцом выступает автосалон с сомнительной деловой репутацией, ранее зарекомендовавший себя с отрицательной стороны. При проверке выявлено, что предприятие ООО «Строительные технологии» не зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц.

Почему нельзя подавать сразу много заявок в банк?

Можно ли одновременно подавать заявки в разные банки? Делать этого не стоит. Все запросы отображаются в кредитной истории, и кредиторы проверяют их. Так, если заявки будут одобрены (даже несколько из них), то человеку придется погашать несколько долгов, что увеличит его финансовую нагрузку.

Также многочисленные заявки на кредиты указывают либо на материальные трудности у заемщика, либо на его финансовую неграмотность и неразборчивость. Такие возможные черты тоже банками не одобряются.

Кому дают ипотеку на квартиру современные банки, зависит от многих факторов. К сожалению, не всегда и не каждый желающий может воспользоваться ипотечным кредитованием. Этот вопрос является одним из самых распространенных в сфере ипотечного кредитования.

Однако банки не сразу спешат с отказом в ипотечном кредитовании и по возможности предлагают реальные условия для займа. Все понимают, что банку выгодно предоставить целевой кредит на приобретение жилья, поскольку в случае невыполнения должником своих обязательств по договору, кредитор остается вправе распоряжаться его недвижимостью и удовлетворяет эти обязательства за счет реализации жилья.

Тем не менее даже в ипотечном кредитовании риск для банка есть, и кредитор предъявляет к заемщику определенные требования.

При выдаче таких больших сумм, как при ипотеке, банки весьма придирчиво относятся к гражданам, и вероятность отказа потенциальным заемщикам достаточно высока. Ко всем заемщикам предъявляют общие требования для получения ипотеки, а именно:

  1. Получить заем можно от 21 года, но некоторые молодые компании могут выдать ипотеку и 18-ти летнему заемщику. Заем возможен до достижения пенсионного возраста: для женщин 55 лет, для мужчин 60 лет, причем последние выплаты по кредиту не должны наступать после достижения указанного возраста. Также возможна выдача кредита работающим пенсионерам, в случае предоставления ими соответствующих документов на доходы. Преимущественно банк выдает ипотеку лицам, возраст которых составляет от 25 до 40 лет. Этот период считается наиболее трудоспособным.
  2. Наличие стабильного заработка и достаточный стаж работы, а также стаж более полугода на последнем месте работы. Все это должно быть подтверждено соответствующими документами от работодателя.
  3. Достаточная платежеспособность. Заключается данный пункт в том, что регулярные выплаты гражданина по ипотеке не должны превышать 40-60% от его ежемесячного дохода. Без наличия данного требования к заемщику ипотека не выдается.
  4. В большинстве банков обязательным условием ипотечного кредитования является наличие определенного капитала. Как правило, размер такого капитала должен составлять от 15% до 25% от стоимости жилья. Данное условие позволяет либо сократить сроки займа, либо понизить процентную ставку по кредиту.
  5. Дополнительным плюсом в получении ипотеки может послужить наличие в собственности другой недвижимости или собственного автомобиля, а также наличие в данном банке личного счета, на который перечисляется зарплата.
  6. Брак также служит дополнительным преимуществом в выдаче ипотеки, поскольку банк в этом случае считает совместный доход супругов.
  7. Выбранная вами квартира должна соответствовать списку требований банка, в основном это касается вторично жилья.
  8. Одной из основных причин отказа банком в кредитовании является наличие изрядно запятнанной кредитной истории, замороженных счетов, а также уголовного прошлого, то есть тот, кому дают ипотеку на жилье, обязан обладать кристально чистой репутацией.
  9. Немаловажным фактором при выдаче кредита служит и то, что заемщик должен быть гражданином Российской Федерации. Однако существуют и банковские компании, выдающие ипотеку и иностранным резидентам, например, ВТБ24.

Выдача ипотеки может зависеть и от сферы деятельности, в которой вы работаете. Особое доверие у банковских организаций вызывают рабочие в нефтегазовой промышленности, IT-сфере, а также менеджеры среднего и крупного бизнеса.

Банк может отказать в выдаче ипотеки обладателям следующих профессий:

  • Мелкие бизнесмены, которые занимаются нестабильным видом деятельности.
  • Рискованные профессии (дрессировщики, гонщики, каскадеры). У людей этой категории по уважительной причине могут возникнуть проблемы со здоровьем, и выплату займа придется отсрочить.
  • Профессии, которые имеют сезонность или сдельную оплату – за счет своего нестабильного дохода.

Абсолютно все старания потенциального заемщика будут впустую, если его кандидатура занесена в «черный список» или так называемый «стоп-лист» из-за плохой кредитной истории.

Таким образом, прежде чем отправиться в банк со всеми необходимыми документами, в обязательном порядке следует выяснить, какие требования предъявляет кредитная организация своим заемщикам, ведь причину отказа банк может и не объяснять, поскольку имеет на это полное право.

Интересный материал  Сколько получают работники банка в России и других странах

До скольки лет дают ипотеку на квартируИпотека требования к заемщику в Сбербанке

Многие граждане решают улучшить свои жилищные условия за счет долгосрочных кредитов под приемлемые проценты, представляемые различными финансовыми организациями. Подойти к получению займа нужно ответственно. Для этого соберите документы, и обратитесь в банк за одобрением ипотеки. Также следует узнать, какие квартиры подходят под ипотеку на вторичном рынке.

Требования к жилью

Какая квартира подходит под ипотеку на вторичном рынке жилья? При получении ипотечного кредита, купленная вами квартира остается в залоге у кредитной организации, пока вы не выплатите всю сумму предусмотренную договором.

Если договор заключен на 30 лет, то вашей квартира станет через 30 лет, в день уплаты последнего взноса. В случае нарушения договора, заемщик может продать ваше жилье, вернув потраченные средства.

Прежде чем определиться, какое жилье подойдет вам, ознакомьтесь с требованием кредитной организации.

Требование к квартире по ипотеке. Хорошим жильем считается:

  • Относительно новые многоэтажные дома (срок эксплуатации не больше 10 лет).
  • Расположенное в центре города, районе с широко развитой инфраструктурой (транспорт, школы, больницы).
  • Район постройки экологически благополучен.
  • Не имеющее дефектов здание.
  • Доступные коммунальные удобства (газ, электричество, вода, канализация, отопление).

Какая квартира подойдет для банка, ее стоимость определяется оценщиком, имеющим лицензию на этот вид деятельности. Оценка квартиры проводится за счет средств покупателя для определения ее реальной стоимости. Она может совпадать, быть выше, ниже той цены, которую за нее заплатит покупатель. Оценка нужна финансовой организации, чтобы решить вопрос о предоставлении и сумме кредита

Банк проводит проверку на чистоту покупаемой вами жилплощади. Она не может быть в залоге, находится под арестом, продавец должен иметь документ, подтверждающий право собственности и владеть квартирой не меньше трех лет (иначе по закону ему придется заплатить налог 13%).

Предоставляя долгосрочные ипотечные кредиты, банки ограничивают возраст человека, ему должно быть не меньше 21 и не старше 42 лет. Пенсионерам долгосрочные ипотечные займы не дают. Краткосрочный кредит предоставляется, если на момент внесения последней суммы заемщику исполнится 45 лет.

Почему квартира не подходит под ипотеку:

  • Ветхое жилье, имеющее более 40% износа, деревянные лестницы и перекрытия, часто «сталинки» попадают под это определение. Год постройки жилья не позднее 1960–1970 годов, узнать данные о строении можно на сайте Росреестра за небольшую плату.
  • Небольшие двухэтажные здания из дерева или кирпича, в которых располагается жилье, могут стать причиной отказа в предоставлении заемных средств.
  • Дома, предназначенные для сноса, ремонта, реконструкции, признанные негодными для проживания администраций района.
  • Малосемейное жилье, общежитие, квартира, расположенная в полуподвальном или подвальном помещении.
  • Коммунальная квартира, в которой вы желаете приобрести комнату (при покупке требуется согласие других собственников).
  • Фундамент дома, сделанный не из бетона, кирпича и подверженный гниению, разрушению.
  • Квартира без коммунальных удобств: воды, канализации, отопления, электричества.
  • Незаконные перепланировки жилья, на которые не получено разрешение (нет отражения в техническом паспорте помещения).
  • Подозрение у кредитной организации вызывает тот факт, если жилье приобретается у близких родственников из-за опасности сговора и нецелевого использования средств.

Как банки проверяют заемщика перед выдачей кредита в 2019 году?

Кредитор заинтересован, чтобы жилье сохранило свою привлекательность на весь период кредитования. Поэтому быстроразрушающиеся конструкции, отсутствие необходимых удобств являются серьезным препятствием для получения кредита.

Некоторые банки ввели услугу по продаже квартир неплательщиков ипотечного кредита, заплатив 20% от стоимости квартиры, вы оформляете кредит. Выгода состоит в том, что квартира вам обойдется дешевле.

На случай возникновения обстоятельств непреодолимой силы заемщика предупреждают, что он должен заключить договор страхования. Хотя заключения страхового договора является добровольным, в случае отказа вы можете не получить кредит. Страховая компания должна иметь государственную аккредитацию.

Условия получения ипотеки  удастся соблюсти далеко не каждому гражданину. Соответственно, не все имеют возможность взять в банке ипотечный кредит. В связи с растущей популярностью покупки квартиры в ипотеку условия кредитования становятся с каждым годом все более лояльными, Несмотря на это, перечень требований банков к заемщику до сих пор велик.

Требования к личности заемщика

Каковы последствия оценки личности заемщика банком?

Дополнительные условия для получения ипотеки

Поскольку критерии оценки заемщиков в разных банках отличаются, мы проанализировали информацию по крупнейшим банкам РФ по состоянию на 2017-2018 годы.

Проверка заемщиков по ипотечным программам

Как банки проверяют заемщика перед выдачей кредита в 2019 году?

Серьезное, взвешенное решение приобрести квартиру в ипотеку на 10 — 20 лет возникает далеко не у каждого. Клиентам, имевшим ранее просрочки в авто- или потребительском кредитовании, дорога в ипотеку закрыта. Поэтому чаще всего невозвраты по ипотечным кредитам возникают не из-за мошеннических действий клиентов, а по причинам, не зависящим от заемщика.

В этот момент «ипотечные должники» разделяются на две группы. Первая, «добросовестная», группа заемщиков не станет участвовать в суде и ждать, когда квартиру отнимут, они предпочтут самостоятельно заняться продажей квартиры для дальнейшего погашения долга. Вторая, «непорядочная», группа понадеется «на русский авось» и не будет предпринимать каких-либо действий для решения своей проблемы.

Бытует мнение, что риск кредитора при выдаче ипотечного кредита не такой высокий, как при других видах кредитования. Ведь «предмет залога» — будущая квартира или дом — находится в обременении у банка и подлежит обязательной регистрации в Государственной регистрационной службе, и в случае возникновения проблем с выплатами по кредиту банк обращается в судебные органы с требованиями изъять предмет залога у должника и реализовать по оценочной стоимости с целью погашения ипотечного кредита.

Однако это заблуждение. Мнение, что квартиру, дом, земельный участок всегда можно выгодно продать и погасить задолженность, в условиях кризиса является ошибочным. На сегодняшний день рынок недвижимости диктует свои условия. Цены на вторичное жилье падают, а покупатель стал более разборчив — ведь имеется выбор в ассортименте предлагаемого жилья.

Примечание. Грамотно выстроенные процедуры эффективного андеррайтинга позволяют банкам в будущем избежать дефолтных ситуаций. Особенно важную роль в андеррайтинге играет грамотная экспертиза представленных для проверки документов.

Как банки проверяют заемщика перед выдачей кредита в 2019 году?

Кроме того, в ипотечном кредитовании, подобно другим видам кредитования, существуют схемы обналичивания кредитов. Большинство должников по ипотечному кредиту оформляют ипотеку для того, чтобы решить свой квартирный вопрос, однако в силу форс-мажорных обстоятельств у них пропадает возможность далее оплачивать кредит.

В практике изредка, но встречается следующая ситуация. К продавцу квартиры обращается его родственник и предлагает обналичить ипотечный кредит. Изначально, пользуясь доверительными отношениями, потенциальный заемщик, прилагая все усилия, убеждает продавца за хорошие комиссионные вмешаться в авантюру.

Хлопоты по оформлению кредита и ежемесячные платежи, естественно, будет оплачивать заемщик. Продавец находится на распутье. С одной стороны — риск, с другой — легкое обогащение без приложения каких-либо усилий (даже отсутствует необходимость переезда). Такие мысли усиленно подогреваются убеждениями будущего заемщика.

После сделки продавец передает своему родственнику, ставшему заемщиком банка, кредитные денежные средства, получает свои комиссионные и спокойно продолжает проживать в квартире, находящейся уже в обременении у банка. Спустя определенное время у продавца с визитом появляются представители банка и заявляют, что заемщик уклоняется от уплаты кредита, платежи по кредиту никогда не производились, банк обращается с исковым требованием в суд о взыскании задолженности в судебном порядке, а квартира подлежит аресту и реализации с торгов в счет покрытия образовавшейся задолженности.

В ходе проверки потенциального заемщика стоит обратить внимание, что в пик экономического кризиса многие предприятия сократили уровень заработной платы и потенциальный заемщик, изъявивший желание приобрести жилье в кредит, крайне испытывает нехватку собственных денежных средств, необходимых в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту.

В сговоре с продавцом квартиры и оценочной компанией завышают стоимость, необходимую для первоначального взноса. Ввиду того что в большинстве кредитных организаций, занимающихся ипотекой, в качестве платежного документа между продавцом и покупателем выступает обыкновенная расписка, указывается сумма, фиктивно переданная продавцу квартиры.

Например, реальная стоимость квартиры — 1850 тыс. руб., сумма первоначального взноса по условиям банка — 20%. Завышают стоимость на 25% и указывают в кредитном договоре цену 2312,5 тыс. руб. (2312,5 тыс. руб. — 20% (первоначальный взнос) = 1850 тыс. руб.). Предоплата по предварительному договору купли-продажи передается только фиктивно в расписке.

Как банки проверяют заемщика перед выдачей кредита в 2019 году?

Однако использование подобного механизма возможно только в случае, если реальная стоимость продаваемой квартиры будет ниже рыночной, в противном случае банки обращают внимание на завышение цены. И лжезаемщики, и риелторы об этом помнят.

Интересный материал  ТОП 20: Расчетные счета для бизнеса

Возможны различные варианты спорных ситуаций. Например: покупатель продал квартиру без предъявления согласия законного супруга или супруги, что является обязательным требованием законодательства в случае, если квартира приобретена в период законного брака. Другой пример: супруги по предварительному сговору продают свою квартиру, а спустя некоторое время один из них выдвигает исковые требования в суд о признании сделки недействительной и передаче ему половины недвижимости.

В ипотечных кредитах возможна продажа имущества по доверенности. Однако и здесь есть свои подводные камни. Доверенное лицо, например сын или дочь, во всех необходимых инстанциях принимает участие в продаже по доверенности. А спустя полгода находится второй наследник квартиры, который предъявляет исковые требования о признании сделки недействительной и присуждении ему полагающейся половины имущества.

Немаловажный фактор — присутствие по ипотечному кредитному договору предмета залога, то есть самого жилого дома или квартиры. Если предмет залога отсутствует, арестовать и выставить на торги имущество для последующего закрытия долга невозможно. Для установления достоверной информации эксперту не обязательно использовать механизм телефонного прозвона и проверочных выездов, достаточно хорошо знать инфраструктуру местности и владеть такими информационно-справочными ресурсами, как генеральный план застройки города, программа «Дубль Гис» и т.д.

Кредитные организации, не первый год предоставляющие ипотечные кредиты, уже познакомились с подводными камнями строительного и риелторского бизнеса в России и разработали собственные механизмы проверки потенциального заемщика.

Примечание. Мошеннические схемы в ипотечных программах носят разносторонний характер. Аферисты выдумывают различные уловки для того, чтобы ввести кредитора в заблуждение. Поэтому на должность специалиста по экспертизе долгов ипотечных кредитов должен претендовать только человек с соответствующим опытом работы.

В целях снижения рисков дефолтной ситуации текущие ипотечные программы предусматривают первоначальный взнос — 30%. Даже если заемщик не сможет оплачивать кредит, от реализации залоговой квартиры вполне хватит средств на погашение задолженности. Следовательно, проверка платежеспособности потенциального заемщика должна быть максимально ответственной и скрупулезной.

Проверка кредитного досье

Проверка кредитного досье проходит в три этапа:

  1. проверка достоверности анкетных сведений заемщика;
  2. проверка подлинности представленных документов;
  3. проверка юридической чистоты и фактического места нахождения потенциального предмета залога.

Требования банков для ипотеки к заемщику и квартире

На рисунке схематично изображены инструменты, использование которых дает реальный эффект при проверке потенциальных клиентов банка. Для эффективной проверки, как правило, используют внутренние источники, внешние источники и окружение. Однако применение подобной методики весьма затратно, и далеко не каждое кредитное учреждение может позволить себе использовать ее на 100%. Причины просты: большой объем кредитных заявок, отсутствие высококвалифицированных специалистов и т.д.

Схематичное изображение эффективных инструментов проверки потенциального клиента банка

                         -------------------------------¬
¦ Потенциальный клиент банка ¦
L--------------T----------------
--------------------------- ------------------------¬
¦/ ¦/ ¦/
----------------------¬ ------------------------¬ ------------------¬
-- Внутренние источники¦ -- Внешние источники ¦ -- Окружение ¦
¦ L---------------------- ¦ L------------------------ ¦ L------------------
¦ ----------------------¬ ¦ ------------------------¬ ¦ ------------------¬
{amp}gt;¦ Телефонная база ¦ ¦ ¦ Правоохранительные ¦ {amp}gt;¦ Близкие ¦
¦ L---------------------- {amp}gt;¦ силовые и налоговые ¦ ¦ ¦ родственники ¦
¦ ----------------------¬ ¦ ¦ структуры ¦ ¦ L------------------
{amp}gt;¦ База адресно- ¦ ¦ L------------------------ ¦ ------------------¬
¦ ¦ справочного бюро ¦ ¦ ------------------------¬ {amp}gt;¦ Соседи ¦
¦ L---------------------- {amp}gt;¦ Адресно-справочное ¦ ¦ L------------------
¦ ----------------------¬ ¦ ¦ бюро ¦ ¦ ------------------¬
{amp}gt;¦ Интернет-сайты ¦ ¦ L------------------------ ¦ ¦ Предыдущие и ¦
¦ L---------------------- ¦ ------------------------¬ {amp}gt;¦ настоящее места ¦
¦ ----------------------¬ {amp}gt;¦ Государственная ¦ ¦ ¦ работы ¦
¦ ¦ База Пенсионного ¦ ¦ ¦ регистрационная палата¦ ¦ L------------------
¦ ¦ фонда РФ, ¦ ¦ L------------------------ ¦ ------------------¬
L{amp}gt;¦ специализированная ¦ ¦ ------------------------¬ L{amp}gt;¦ Прочее окружение¦
¦ база силовых и ¦ ¦ ¦ Кредиторы учреждения и¦ L------------------
¦ налоговых структур ¦ L{amp}gt;¦ банки ¦
L---------------------- L------------------------

Рисунок Первый этап — проверка достоверности анкетных сведений

На что в первую очередь следует обратить внимание при просмотре личных сведений? На фактическое нахождение места работы и репутацию организации. Как правило, для ускоренной проверки используют элементарные интернет-ресурсы и справочные открытые базы. Недостаточно просто отметить факт наличия рабочих телефонов, нужно обязательно осуществить проверочный звонок.

Также следует не забывать про графу «Непогашенные долговые обязательства». Как правило, на практике заемщики настойчиво утверждают, что никогда не пользовались услугами кредитных структур и не имеют долгов в других банках. Эту информацию необходимо тщательно проверить. Следует помнить одно простое правило: потенциальный заемщик в надежде получить кредит легко может выдать желаемую информацию за действительную.

Беседа

Беседа — неотъемлемая часть проверки потенциального заемщика. Многие специалисты ленятся проводить личную встречу с заемщиком и беседуют с ним по телефону. Это не совсем правильно. Положительный эффект дает предметная беседа не с самим заемщиком, а с его окружением. Если позвонить по месту работы заемщика и обратиться к его непосредственному начальнику, вряд ли можно рассчитывать на получение исчерпывающей информации. Однако, если обратиться к коллегам потенциального заемщика, можно выяснить много интересных фактов.

Ощутимый результат дают перекрестные «допросы» под легендой, проводимые с самим заемщиком и с его родственниками. Например, задавая одни и те же вопросы заемщику и его родителям, можно выявить расхождения в ответах и, следовательно, усомниться в их честности.

Случай из практики. На первый взгляд представленные документы и личные сведения о потенциальном заемщике свидетельствовали о его безупречной репутации. Однако при личной встрече интуиция банковского специалиста подсказала ему, что в этом заемщике «что-то не так». Путем использования информационного ресурса были установлены домашний и рабочий телефоны заемщика. Осуществив телефонный звонок под легендой, специалист выяснил весьма любопытные негативные сведения о данном заемщике.

Как банки проверяют заемщика перед выдачей кредита в 2019 году?

Важным инструментом в определении искренности заемщика выступает простая беседа. Опытный специалист, используя психологические приемы и грамотно задавая вопросы, может выявить лицемерие и заведомую неискренность в словах должника. Вопросы могут быть следующими:

  • По какой причине вы приняли решение воспользоваться ипотечным кредитом?
  • Как вы оцениваете свое сегодняшнее финансовое положение?
  • Удалось ли подобрать себе вариант потенциального объекта недвижимости, в каком районе, какой стоимости? Обоснуйте необходимость именно в этом варианте.
  • Если возникнут форс-мажорные финансовые трудности, как планируете выбираться из долговой ямы?
  • Вы уже погасили долговые обязательства в других банках?

Задавая последний вопрос, нужно акцентировать внимание клиента на то, что банк однозначно узнает о его кредитной истории и не стоит пытаться его обмануть.

При беседе следует обратить особое внимание на поведение заемщика: как он ведет себя, как отвечает на вопросы, какие вопросы задает сам. Хамство, ложь и путаница в ответах характеризуют заемщика только с отрицательной стороны.

Доскональная проверка заемщика требует значительного времени, сил и административных ресурсов. По этой причине на практике параметры проверки значительно сокращаются. Главное, что необходимо проверить, — это платежеспособность клиента и его кредитная история. Наличие просроченных платежей по ранее выплаченным кредитам или неисполненных кредитных обязательств наводит на мысль о необязательности потенциального клиента, склонности к авантюрным поступкам.

Примечание. Эффективное подспорье в ходе андеррайтинга — телефон с возможностью диктофонной записи. Прослушивая запись телефонных разговоров или беседы при личной встрече, можно обнаружить для себя множество ранее не отмеченных фактов.

Второй этап — проверка подлинности представленных документов

  1. Справка о доходах физического лица по форме N 2-НДФЛ.
Интересный материал  Расчетный счет в Юникредит Банке для ИП и ООО: тарифы на РКО и отзывы

Представление справки по форме N 2-НДФЛ за прошедший год и за все месяцы текущего года является обязательным условием при оформлении кредита. В случае существенного изменения заработной платы следует попросить дополнительно представить заверенную работодателем копию приказа об изменении условий труда, продолжительности рабочего времени и оплаты труда.

Если клиент является работником крупного предприятия, то подделать справку под силу только непосредственным работникам бухгалтерии. К тому же на крупном предприятии работают тысячи человек, и, следовательно, есть большая вероятность того, что кто-то из них уже обращался в банк. В этом случае обман легко раскроется.

Следует обратить особое внимание на размер ежемесячной заработной платы. Как правило, он указывается без вычета подоходного налога. Выявить подлог можно путем сличения указанной в справке заработной платы с размером оклада, указанным в приказе о приеме на работу данного сотрудника. Неизменная сумма заработной платы на протяжении всего года — признак подделки. Если заемщик в течение всего года не ходил в отпуск, не болел, не получал премиальные — делайте соответствующие выводы.

Убедиться в реальной платежеспособности индивидуального предпринимателя (которые зачастую представляют справки с заоблачными доходами) можно путем выезда на место фактической деятельности предпринимателя и проверки представленной декларации о доходах. Однако не стоит забывать, что декларацию, как и любой другой документ, можно подделать.

Требования банков к заемщику ипотеки

Подделка чаще всего выражается в подчистке и исправлении цифр, подтверждающих доходность предприятия. В последнее время недобросовестные клиенты распечатывают из программы «КонсультантПлюс» шаблон справки по форме N 2-НДФЛ, далее обрезают верхнюю часть листа с названием программы и проставляют нужные цифры.

  1. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.

При проверке копии трудовой книжки следует обратить внимание на хронологию мест работы, уделив особое внимание последней записи. Если потенциальный заемщик на протяжении всей своей трудовой деятельности не задерживался на рабочем месте более полугода — соответствующий вывод напрашивается сам собой. Также настораживает, если заемщик имеет одну-единственную запись в трудовой книжке, при этом организация-работодатель неизвестна.

  1. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемая Государственной регистрационной палатой.

Требуя подобный документ, банк страхует самого себя. Нередки случаи, когда на предмет ипотеки (квартиру или дом) уже наложен арест силовыми контролирующими структурами. Причин может быть много: возбуждение уголовного дела в отношении заемщика по экономическим статьям Уголовного кодекса РФ, неисполнение долговых обязательств в крупном размере и т.д.

По состоянию на декабрь 2009 г. ставки по стандартам АИЖК установились на отметке от 9,55 до 11,51%, и это породило всплеск обращений желающих оформить ипотеку. Заемщики стремятся приобрести недвижимость в ипотеку на выгодных условиях, не задумываясь о дальнейшей необходимости оплачивать кредит.

Предпринимателям и представителям малого и среднего бизнеса обналичить ипотечный кредит по стандартам АИЖК гораздо выгоднее, чем оформлять кредит наличными под 17 — 20% годовых, не обращая внимание на взимаемые комиссии. По этой причине случаи намеренного сговора покупателя и продавца становятся все более частыми.

Схема обналичивания ипотечного кредита проста: мнимому продавцу квартиры нужны деньги, он продает квартиру по ипотечному договору доверенному лицу, согласившемуся сыграть роль покупателя. Далее в сговор вступает оценочная компания, с ее помощью стоимость приобретаемой недвижимости завышается, покупатель получает на руки наличные денежные средства, которые затем передает продавцу.

Как банки проверяют заемщика перед выдачей кредита в 2019 году?

Однако на сегодняшний день характерна и другая тенденция — рыночные цены на недвижимость снижаются, завысить оценку возможно только в том случае, если стоимость продаваемой квартиры ниже рыночной. Например, квартира требует вложения значительных средств на ремонт и продавец соглашается на меньшую стоимость.

Как и в любом виде кредитования, в ипотечной сфере тоже существуют разные уловки и «хитрушки», применяемые заемщиками. Помимо предоставления недостоверных сведений, должники часто используют следующие способы. Например, стоит задуматься в следующей ситуации: пакет документов потенциального заемщика характеризует его только с положительной стороны, он имеет квартиру, земельный участок, гараж, дорогостоящий новый автомобиль и прочее.

Возникает закономерный вопрос: зачем брать на себя дополнительные долговые обязательства? Нередко указанный заемщиком второй источник дохода также часто наводит на мысли о мошенничестве. В практике встречаются случаи, когда, например, медсестра родильного дома подрабатывает бухгалтером в неизвестной фирме или воспитатель детского сада трудится на полставки директором фирмы.

  1. Выписка из домовой книги.

В выписке из домовой книги не должны быть указаны прописанные на данной жилплощади лица. В случае обнаружения прописанного человека по решению суда сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В практике периодически случается, что из-за халатности и невнимательности сотрудников банка покупатель приобретал квартиру и впоследствии выяснял, что в ней прописан еще один законный собственник.

  1. Сверка копии с оригиналами, проверка полноты и достоверности представленных документов.

Особое внимание необходимо уделить подписям должностных лиц и отсутствию признаков подделки. Следует сравнить представленные документы с предыдущими, проверить наличие банковских реквизитов, четкость оттисков печатей и штампов, сдвоенности штрихов, отсутствие разночтений, подчисток, исправлений, дописок, травлений.

Если заемщик является предпринимателем или учредителем юридического лица, кредитор часто проводит телефонные переговоры с его бизнес-окружением, анализирует рынок предпринимательской деятельности, обращает особое внимание на отзывы деловых партнеров, наличие негативной информации, такой как обналичивание, использование серых схем, наличие связей с криминальными структурами, случаи вовлечения фирмы или заемщика в судебные разбирательства.

Также стоит обратить внимание на динамику хозяйственных результатов в период осуществления предпринимательской деятельности, встретиться с работодателем (если заемщик — физическое лицо) или контрагентами по бизнесу (если заемщик — предприниматель или юридическое лицо). При этом сбор информации, опросы ведутся строго под легендой.

В последнее время участились случаи ложной регистрации, когда в паспорте стоит фальшивый штамп о прописке в жилом многоквартирном доме. Не следует забывать про данную возможность и необходимо взять за правило проверять и перепроверять клиентов, в особенности тех, кто не внушает доверия.

Кому дают ипотеку на квартиру: требования к заемщику

Другими словами, всеми доступными средствами необходимо составить свое мнение о потенциальном клиенте: является ли заемщик дееспособным, не состоит ли на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере, не злоупотребляет ли алкоголем, не замечен ли в мошенничестве, подделке документов, завышении оценочной стоимости ипотечной квартиры, имеет ли судимость за совершенное уголовное преступление. Главная цель проверки — выявить реальные финансовые возможности заемщика.

В кредитной организации, занимающейся ипотекой, обязательно должен присутствовать специалист по проверке потенциального предмета залога. Не стоит пренебрегать расходами на данное направление. Это поможет избежать фактов отсутствия залога, несоответствия его состояния заявленной стоимости и неузаконенной самовольной перепланировки.

Проверка и анализ представленных сведений на недвижимость не должны проходить исключительно в стенах банка. Можно выехать на место работы клиента, под легендой пообщаться с его соседями, в телефонном режиме опросить близкое окружение. Если клиент является частным предпринимателем, сотрудники банка могут выехать на место осуществления деятельности, в производственный цех или торговую точку.

Особого внимания заслуживает проверка приобретаемого загородного дома. Например, согласно стандартам АИЖК загородный дом и земля, на которой он стоит, должны находиться в собственности. Но зачастую земля оказывается арендованной на долгосрочный период и не является собственностью владельца. В этом случае выезд специалиста банка на место необходимо осуществлять в обязательном порядке.

При выезде желательно проводить фотосъемку собственными фотоаппаратами, а полученные фотоснимки сравнивать с результатами оценочной компании. Необходимость в проведении данной процедуры обусловлена возможностью намеренного сговора риелторской фирмы, оценочной компании и потенциальных клиентов. И вместо добротного загородного кирпичного коттеджа можно обнаружить ветхое и полуразрушенное здание послевоенной постройки. Это еще раз доказывает, что лучше доверять собственным глазам, чем фотографиям. Фото подделать легко, а обмануть свое зрение — сложно.

Например, мошенники, зная подноготную банковской проверки потенциального залога, вступили в сговор с оценочной компанией и представили в банк фотографии квартиры с дорогим евроремонтом. Однако при визуальном осмотре выяснилось: квартира находится в плачевном состоянии и требует серьезного ремонта.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.