Закон Об Ипотеке (Залоге Недвижимости) N 102-ФЗ

Запись о регистрации залога. Возможные изменения

В России с июля 2019 г. больше не будет такого понятия, как долевое строительство, при котором застройщик привлекал средства дольщиков (физических или юридических лиц) для строительства недвижимости, которую после возведения он должен был передать всем участникам долевого строительства. С июля 2019 г. рынок недвижимости переходит на новую систему.

По новому закону застройщики должны будут реализовывать квартиры в новостройках через эскроу-счета – безопасные счета, гарантирующие сохранность денег покупателя при не наступлении определенных условий. По новым правилам застройщики не смогут получить деньги покупателей недвижимости до момента сдачи дома в эксплуатацию. Необходимость перехода на эскроу-счета заключается в том, что между застройщиком и дольщиком появляется новый игрок – банк.

По новой системе дольщик открывает в банке эскроу-счет, вносит на него денежные средства и эти деньги хранятся на счету до окончания строительства дома. А застройщику выдается проектное финансирование, то есть открывается кредитная линия на строительство.

Несмотря на то что цены на недвижимость в России начали плавно расти в 2018 г., рынок показывал повышенный спрос. Этому способствовали такие факторы, как снижение процентной ставки по ипотеке и ожидание скачка цен с 1 июля, когда строительный бизнес перейдет на проектное финансирование. Аналитики делают свои прогнозы. Они считают, что в 2019 г. с рынка уйдет большое количество застройщиков.

Закон Об Ипотеке (Залоге Недвижимости) N 102-ФЗ

Правительство РФ всячески пытается улучшить демографическую ситуацию в стране. В 2019 г. начнет функционировать новая программа помощи молодым семьям, цель которой – помочь семьям с детьми выплачивать ипотеку путем снижения стоимости займа на жилье.

Программа помощи молодым семьям, желающим приобрести жилье, действует с 2018 г. и рассчитана она на тех семей, в которых после 1 января 2018 г. родился второй и последующий дети. Воспользоваться таким предложением по новому закону в 2019 г. могут те заемщики, в семьях которых родились дети в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г.

Эта программа включает несколько нововведений:

  1. Переход на электронный документооборот при оформлении ипотечного займа.
  2. Ужесточение работы застройщиков.
  3. Снижение ставки по ипотеке с 9% до 8% и ниже.
  4. Введение в силу льготной программы помощи семьям с детьми, согласно которой льгота должна предоставляться не на 3 или 5 лет до момента достижения ребенком определенного возраста, а на весь срок ипотечного кредитования.

Правительство оставляет гражданам возможность погашать ипотеку (частично или полностью) материнским капиталом. Социальные виды ипотеки, такие как жилье для молодых семей, военнослужащих тоже сохраняются. Предложение о реструктуризации ипотеки тоже актуально в 2019 г.

Многие молодые люди стремятся взять ипотеку с минимальным размером первоначального взноса. И понятно почему – они хотят обзавестись собственным жильем, но денег накопить пока не успели. Но не стоит торопиться оформлять заем с минимальным размером первого взноса.

Закон Об Ипотеке (Залоге Недвижимости) N 102-ФЗ

Дело в том что такой ипотечный кредит характеризуется большими рисками для заемщика, поэтому правительство решило ограничить выдачу таких займов. С этой целью оно решило повысить коэффициент риска для займов с первым взносом ниже 20% от стоимости недвижимости со 150 до 200%.

Для чего правительство повышает коэффициент риска по ипотеке? С повышением этого значения многие банки вынуждены будут пересмотреть условия своих ипотечных программ. В результате им придется увеличивать минимальный взнос или поднимать ставки по невыгодным для них программам.

Федеральный закон «Об ипотеке» в ст. 5 гласит, какое имущество может выступать залоговым:

  • Квартиры, комнаты, жилые дома;
  • Сооружения потребительского назначения – гаражи, дачи;
  • Земельные участки;
  • Любое здание или сооружение, которое заемщик использует в предпринимательской деятельности.

Когда процедура регистрации прав на объект недвижимости будет окончена, на договоре, свидетельстве и закладной специалист должен будет проставить специальную отметку и печать. Если возникнет необходимость в исправлении технических ошибок в записях об ипотеке, тогда внесение правдивых сведений возможно будет только при условии подачи залогодержателем или залогодателем заявления о внесении исправлений.

Если залогодержатель или залогодатель хотят внести дополнения в регистрационную запись о залоге недвижимости, тогда такие изменения вносятся на основании договоренности между сторонами сделки.

Популярным видом залоговой недвижимости по ипотеке является квартира. На втором месте по популярности являются машиноместа.

Федеральный закон № 102 определяет основания возникновения ипотеки, регулирует права заинтересованных сторон и описывает процедуру регистрации залога и оформления соглашения об ипотеке. В соответствии с п.1 ст.1, сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик), который в качестве обеспечения обязательств передает кредитору недвижимое имущество.

Этот правовой акт является одним из главных документов для ипотечных заемщиков, так как именно на его основе банки определяют условия договора.

Принят
Государственной Думой
24 июня 1997 годаОдобрен
Советом Федерации
9 июля 1998 года

Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Статья 2. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

Статья 4. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

Статья 5. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

Статья 8. Общие правила заключения договора об ипотеке

Статья 9. Содержание договора об ипотеке

Статья 9.1. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Интересный материал  Рейтинг Forex брокеров 2020 года в России

Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

Статья 13. Основные положения о закладной

Статья 13.1. Изменение условий документарной закладной, обездвижение документарной закладной

Статья 13.2. Электронная закладная

Статья 13.3. Выдача электронной закладной

Статья 13.4. Внесение изменений в электронную закладную, особенности погашения ипотеки

Статья 13.5. Порядок передачи электронной закладной на хранение в другой депозитарий

Статья 13.6. Особенности выдачи электронной закладной с использованием систем дистанционного обслуживания

Статья 14. Содержание закладной

Статья 15. Приложения к закладной

Статья 16. Регистрация владельцев закладной

Статья 17. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

Статья 18. Восстановление прав на утраченную закладную

Статья 19. Основные положения о государственной регистрации ипотеки

Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки

Статья 21. Утратила силу

Статья 22. Регистрационная запись об ипотеке и удостоверение государственной регистрации ипотеки

Статья 23. Исправление, изменение и дополнение регистрационной записи об ипотеке

Статья 24. Государственная пошлина

Статья 25. Погашение регистрационной записи об ипотеке

Статья 25.1. Погашение регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом

Статья 26. Публичный характер государственной регистрации ипотеки

Статьи 27-28. Утратили силу

Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

Статья 30. Содержание и ремонт заложенного имущества

Статья 31. Страхование заложенного имущества. Страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора

Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения

Статья 33. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

Статья 34. Право залогодержателя проверять заложенное имущество

Статья 35. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

Статья 36. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества

Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества

Статья 41.1. Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве

Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества

Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается

Статья 44. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

Статья 45. Государственная регистрация последующей ипотеки

Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

Статья 48. Передача прав на закладную

Статья 49. Залог закладной

Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 51. Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Статья 52. Подсудность дел об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 53. Меры по защите интересов других залогодержателей, отсутствующего залогодателя и иных лиц

Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

Условия получения субсидии в РФ

Чтобы получить государственную помощь в сфере ипотечного кредитования по привлекательным условиям – по ставке 6% годовых, потенциальный заемщик должен отвечать таким требованиям:

  • Получить субсидию могут только те семьи, которые решили приобрести квартиру в новостройке или новый дом с земельным участком.
  • В семье заемщика должен появиться на свет второй и последующий дети в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. Получить субсидию по этой программе смогут даже те семьи, в которых ребенок родится на крайнюю дату – 31 декабря 2022 г. В этом случае государственную помощь они могут получить до 31 марта 2023 г.
  • Заемщик должен получить одобрение по ипотеке с 2018 г. Если ипотечный договор будет оформлен до 2018 г., тогда заемщику не стоит рассчитывать на ее рефинансирование.
  • Максимальный размер ипотеки по социальной программе составляет 8 млн. руб. – для жилья, находящегося в столице и Северной столице; 3 млн. руб. – для недвижимости, расположенной в других регионах страны.
  • Минимальный размер собственных средств, которые заемщик должен внести по ипотечной программе – не меньше 20%. К собственным средствам относятся также средства материнского капитала.

Что регулирует закон об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции на 2020 год

Молодые семьи в 2019 г. имеют возможность сэкономить на ипотеке, обратившись в банк с инициативой снижения процентной ставки. Только нужно учесть, что программа льготной ставки доступна не во всех банках. Больше всего предложений имеет Сбербанк, ВТБ24 и банк Абсолют.

В ипотечный закон № 102 время от времени вносились различные изменения. С 1998 г. (именно тогда и был принят закон) по 2018 год основными изменениями, связанными с ипотечным кредитованием, стали следующие постулаты:

  • Договор обязательно нужно регистрировать в Росреестре;
  • Закладная на объект сделки обязательно должна быть предоставлена вместе с ипотечным договором в Росреестр;
  • Длительность регистрации залоговой недвижимости составляет: 5 дней – для жилой недвижимости; 15 дней – для земельных участков, зданий; до 30 дней – для остальных объектов.
  • Если объект недвижимости продается по доверенности и собственник жилья не изъявляет желания на продажу квартиры, то сделка может не состояться.
  • Государственный регистратор может приостановить процесс регистрации сделки, если у него закрадутся сомнения в подлинности полученных документов.
  • В течение 1 месяца заинтересованные лица должны устранить причины, которые препятствуют процессу регистрации прав на объект недвижимости.
  • Регистрация прав может быть остановлена на основании судебного решения.
  • Если документы не будут отвечать требованиям и содержанию, тогда в регистрации прав заявителю будет отказано.
  • Если в правоустанавливающем документе на предмет сделки не будет указана фамилия заявителя прав, тогда регистрация сделки может не состояться.
Интересный материал  Ипотека для молодой семьи в Владимире

Чтобы сделка состоялась, заинтересованные лица должны устранить все замечания и недочеты в течение определенного срока (обычно на устранение ошибок выделяется срок в 1 месяц). После внесения всех поправок заявитель может подать повторный запрос для оформления регистрации ипотечного договора.

Статья 55.1. Мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки

Статья 55.2. Порядок направления уведомления и требования

Статья 56. Реализация заложенного имущества

Статья 57. Порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства

Статья 58. Объявление публичных торгов несостоявшимися

Статья 59. Реализация заложенного имущества по соглашению сторон

Статья 59.1. Оставление за собой заложенного имущества и продажа заложенного имущества залогодержателем другому лицу

Статья 60. Прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации

Статья 61. Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества

Статья 62. Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки

Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена

Статья 63. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю

Статья 64.1. Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 64.2. Ипотека земельного участка, на котором находятся здания или сооружения, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

Статья 66. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие третьим лицам

Статья 67. Оценка земельного участка при его ипотеке

Статья 68. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Статья 69.1. Ипотека зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа

Статья 70. Ипотека предприятия как имущественного комплекса

Статья 71. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

Статья 72. Права залогодателя в отношении заложенного предприятия

Статья 73. Обращение взыскания на заложенное предприятие

Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов, квартир и о залоге прав требования участника долевого строительства

Статья 75. Ипотека квартир в многоквартирном жилом доме

Статья 76. Ипотека строящихся жилых домов

Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации

Статья 77.1. Ипотека наемного дома

Статья 77.2. Залог прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, приобретенных за счет кредитных или заемных средств

Статья 78. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру

Статья 79. Введение в действие настоящего Федерального закона

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» N 102-ФЗ (действующая редакция 2020)

Рефинансирование ипотеки

Прежде чем обращаться в банк с заявлением о рефинансировании займа при рождении ребенка, нужно выяснить, подпадает ли заемщик под эту программу. Для этого ему нужно соблюсти ряд условий:

  1. Процедура рефинансирования доступна только тем заемщикам, которые оформили ипотеку с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Если в семье второй и последующий ребенок родился с 01.07.2022 по 31.12.2022 г., тогда заемщики могут оформить ипотеку по 31.03.2025 г.
  2. Такой банковский продукт выдается только тем семьям, где проживает минимум 2 детей и при условии, что второй или последующий ребенок родился в период действия программы.
  3. Рефинансированию подлежит только тот объект недвижимости, который был куплен на первичном рынке.

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

Эти требования прописаны в ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке»:

  • При неисполнении заемщиком обязательство по выплате ипотеки банк имеет право требовать от него возмещения убытков в виде пени и штрафа.
  • Если заемщик пользуется деньгами банка не по прямому назначению (деньги идут не на погашение задолженности по ипотеке), то банк может требовать неустойку в виде процентов.
  • Если банк обращается в суд со взысканием на заложенное имущество, то он имеет право требовать от ответчика возмещения судебных издержек.

Каждый банк при оформлении ипотечного договора должен руководствоваться законами и нормативными актами в сфере гражданского кодекса и Федерального закона «Об ипотеке». При оформлении ипотечного договора обязательно соблюдение таких условий:

  1. Правильное составление ипотечного договора. Обязательно наличие в тексте договора предмета сделки, его оценочной стоимости, срока выдачи.
  2. Обязательная регистрация договора в Росреестре. Если стороны не проведут процедуру регистрации, тогда их ипотечная сделка будет считаться недействительной.
  3. Информирование залогодержателя о правах на предмет ипотеки других лиц. Если залогодатель не сообщит залогодержателю о возможных правах на предмет ипотеки третьих лиц, тогда банк имеет право изменить условия сделки или инициировать досрочное исполнение обязательств заемщика.
Интересный материал  Не переплачивай по ипотеке с Россельхозом

Преимущества и недостатки закона

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

  1. Основные положения. Раздел определяет понятие ипотеки, основания ее возникновения и перечень недвижимого имущества, которое может быть передано в залог для обеспечения долговых обязательств.
  2. Договор об ипотеке. Эта глава посвящена правилам заключения ипотечного договора и регистрации залога в Росреестре.
  3. Закладная. Здесь все о содержании, оформлении, регистрации и осуществлении прав по закладной.
  4. Регистрация ипотеки. Раздел устанавливает порядок регистрации ипотеки, условия изменения регистрационной записи о залоге, размер госпошлины и снятие с недвижимости обременения.
  5. Сохранность залога. Глава устанавливает обязанность залогодателя обеспечивать сохранность недвижимости, в том числе путем ее страхования. Здесь же говорится о последствиях утраты и порчи залога для должника.
  6. Права на имущество третьих лиц. Устанавливаются условия и порядок передачи прав на заложенное имущество к третьим лицам.
  7. Последующая ипотека. Раздел регулирует вопрос повторного обременения имущества: условия, на которых это возможно и правила регистрации.
  8. Уступка прав по договору ипотеки. В этой главе говорится о том, что банк может продать третьим лицам право требования долга.
  9. Взыскание. Определены основания для взыскания предмета залога, судебный порядок и способы решения споров.
  10. Реализация заложенной недвижимости. Глава устанавливает порядок проведения торгов и основания для прекращения взыскания на имущество.
  11. Особенности ипотеки земельного участка. Приведен перечень участков, которые могут находиться в залоге, права сторон сделки на сооружения, находящиеся на заложенной земле, особенности взыскания участка в зависимости от категории земли.
  12. Ипотека предприятий. Устанавливаются сроки исполнения обязательств при ипотеке предприятий, права заемщика, а также правила взыскания на предмет залога.
  13. Ипотека жилой недвижимости. Раздел рассматривает правила оформление квартир и домов в залог и определяет порядок реализации имущества в случае обращения взыскания на него.

Законопроект совершенствуется каждый год. Нововведения призваны, в первую очередь, защитить права сторон и упростить процедуру оформления сделки.

Основные плюсы закона:

  • учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
  • при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
  • возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Несмотря на постоянные корректировки, закон по-прежнему имеет массу слабых сторон. Например, в нем не указаны случаи, когда обременение с имущества можно снять в случае расторжения договора купли-продажи. Основания, на которых заканчивается действие залога, перечислены в ст. 352 ГК РФ, и в нем тоже нет ни слова о прекращении обременения в случае расторжения договора купли-продажи.

Еще один существенный минус – право кредитора на переуступку прав требования долга. Банк может продать долг заемщика третьим лицам, не имеющим лицензию на осуществления ипотечного кредитования. Получается, что залогодержателем может стать любая сторонняя организация.

Также можно отметить, что документ в целом больше направлен на защиту интересов банка, его возможность взыскать долг и реализовать залог.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

  1. Недвижимость, переданная в залог банку, будет находиться под обременением до момента погашения займа. Это значит, что заемщик не имеет права совершать сделки с этим объектом в течение всего срока выплаты без согласия кредитора. Если жилье было приобретено по военной ипотеке, то залогодержателями будут выступать и банк, и Министерство обороны.
  2. При невозврате долга залог реализуется на торгах, а полученные деньги направляются банку в качестве компенсации за невыплаченные проценты, невыплату основного долга и на возмещение издержек в суде.
  3. Если недвижимостью владеют несколько лиц, то для оформления залога требуется их согласие.
  4. Если среди собственников жилья есть инвалиды или дети, то для оформления залога требуется согласие органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 77, органы могут дать согласие только в том случае, если передача жилья в залог не нарушает интересов несовершеннолетних или недееспособных собственников.
  5. Предмет залога страхуется в обязательном порядке. Страхование от риска невыплаты кредита не является обязательным.
  6. Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения недвижимости.
  7. Банк может потребовать досрочную выплату всей суммы при нарушении заемщиком условий договора и ФЗ №102.
  8. Банк имеет право проверять заложенное имущество.
  9. Взыскание на залог недопустимо, если остаток задолженности меньше 5% от всей суммы займа.
  10. Если получатель кредита не может вернуть долг и дело дошло до суда, то у него есть право требовать отсрочку продажи залога на 1 год.
  11. В соответствии со ст. 78 при взыскании жилья и его реализации заемщик теряет право пользования этой недвижимостью.

Таким образом, ипотечный закон является фундаментальным документом, на основе которого строятся взаимоотношения между банком и заемщиком.

Процесс снятия обременений по ипотеке

После погашения задолженности по ипотеке заключительным этапом сделки между банком и заемщиком станет снятие обременения – тех ограничений прав, которые были наложены на собственника жилья (запрет на обмен, дарение или продажу недвижимости без согласия залогодержателя).

Права кредиторов

Банк, выдающий ипотечный кредит, имеет право требовать от заемщика предоставление информации о его финансовом положении. Также финансовое учреждение имеет право передавать закладную другим лицам согласно заключенному договору в простой письменной форме.

В 2018 г. президент РФ известил правительство о своем намерении внести поправки в действующий закон «Об ипотеке». Согласно новой редакции закона планируется снижение ставки до 6% при рождении второго ребенка, а также переход на новую систему взаимодействия между застройщиком и дольщиком – на эскроу-счет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.