Виды ипотеки в России характеристика программы плюсы и минусы

Что такое ипотека и как она работает

Ипотека – разновидность кредита, выдаваемого заемщику для покупки недвижимости, которая будет выступать залогом по заключаемому договору. В качестве залогового обеспечения может выступать как жилые (квартиры, дома, апартаменты, таун-хаусы и т.д.), так и нежилые объекты (складские, торговые, офисные, производственные и иные помещения).

Наиболее популярным направлением ипотечного кредитования в РФ является оформление займов на покупку жилплощади. Именно на приобретение квартиры или дома многие берут кредит в банке.

https://www.youtube.com/watch?v=CpPz2lPJi0c

Залог – это страховка или гарантия для кредитной организации возврата долга.  В случае нарушения условий договора заемщиком банк имеет право через суд взыскать заложенную недвижимость в счет оплаты задолженности по ипотеке.

Ключевыми свойствами ипотеки являются:

  • длительный период погашения (до 25-30 лет);
  • целевой характер расходования выделенных средств;
  • пониженные процентные ставки в сравнении с другими кредитными продуктами;
  • обязательный залог приобретаемой или имеющейся в собственности недвижимости.

Механизм работы ипотеки

Суть стандартной ипотеки довольно проста:

  • потенциальный заемщик находит на рынке квартиру для покупки;
  • заключает с продавцом договор купли-продажи;
  • подает заявку в банк вместе с комплектом требуемых документов;
  • в случае одобрения подписывает кредитный договор и договор об ипотеке;
  • оплачивает первоначальный взнос;
  • сделка регистрируется в Регпалате или МФЦ;
  • жилье обременяется банком;
  • банк переводит остаток средств на счет продавца недвижимости;
  • далее происходит ежемесячная оплата ипотеки;
  • после гашения всей задолженности обременение с залоговой недвижимости снимается.

Само жилье остается в пользовании клиента, но после подписания бумаг права его будут существенно ограничены. Нельзя продать, подарить, обменять квартиру без согласия кредитора.

Для получения серьезной суммы в кредит потенциальный заемщик должен соответствовать целому перечню требований. Ключевые из них касаются достаточной кредитоспособности, соответствия возрастным рамкам, стабильности работы и отсутствия испорченной кредитной истории.

После заключения договора клиент начнет постепенное погашение задолженности в соответствии с подписанным графиком платежей. До момента полного расчета с кредитором вместе с начисленными процентами жилье останется в залоге.

Увеличение стоимости недвижимости

’Преимущества ипотеки

Среди важнейших положительных сторон ипотеки следует выделить то, что после подписания договора, жилье переходит в собственность заемщика. Ежемесячные выплаты в среднем совпадают с арендной платой за среднестатистическую квартиру. Таким образом, ипотека – быстрое и удобное решение квартирного вопроса.

Недвижимость сохраняет свои первоначальные характеристики на много лет вперед и впоследствии она может быть продана за большую сумму. Ее можно улучшать и менять по вкусу владельцев, не согласовывая это с арендодателем (если бы таковой имелся).

Что касается минусов, то на первом месте – высокая стоимость. Государство не прекращает работать над снижением процентов, но по сравнению с европейскими кредитами в 3-4% наша ипотека в 10-14% годовых выглядят не такой уж экономичной. Иногда переплата за недвижимость составляет 100% и более.

Следующим свойством, относящимся скорее к недостаткам, выступает суммарный срок выплат. Ипотека оформляется на длительное время, достигая в некоторых случаях 25-30 лет. Весь оговоренный срок заемщик обязан производить выплаты. Это не всегда удобно, приходится отказывать себе в некоторых желаниях, следить за источниками дохода, которые не всегда себя оправдывают.

Таким образом, мы переходим к такому фактору, как риск потерять залоговое имущество. Приобретается недвижимость в то время, когда залогодатель может себе это позволить. Не всегда эта возможность сохраняется в будущем, когда на смену стабильности и благополучию приходят физиологические факторы. Кроме того, нельзя списывать со счетов вероятность изменения жизненной ситуации и потери источников дохода.

И последнее свойство, относящееся к недостаткам ипотеки. Это неудобства, связанные с оформлением. Цены на недвижимость велики, для получения необходимой суммы нужно иметь определенный уровень платежеспособности. Также необходимо собрать документы, пройти банковскую проверку и дождаться решения. Кроме этого следует предусмотреть дополнительные расходы, такие как: банковская комиссия, нотариальные услуги, страхование залогового имущества и пр.

Интересный материал  Узнайте о своей кредитной истории

Это мы видели до начала мирового кризиса 2008 года, когда всего за 3-4 года дома с квартирами возросли в цене почти в 3 раза. Сегодня на рынке такого стремительного скачка нет, и скорее всего не предвидится. Однако покупка квартиры все равно остается выгодной сделкой. Стоимость квадратного метра каждый год неуклонно ползет вверх.

Какие виды ипотеки бывают

Различают следующие виды ипотеки:

  1. Стандартные программы кредитования:
  • на первичную недвижимость (квартиры в новостройках);
  • на жилье на вторичном рынке;
  • под залог уже имеющейся недвижимости;
  • на земельные участки и собственные дома.
  1. Социальные программы:
  • ипотека материнский капитал;
  • региональные социальные проекты для покупки жилья социально-незащищенными слоями населения (с выделением субсидий);
  • программа «Молодая семья»;
  • военная ипотека;
  • ипотека на покупку деревянных домов (деревянная ипотека);
  • семейная ипотека под 6% годовых.
  1. Нестандартные программы:
  • по двум документам (без подтверждения доходов);
  • на ремонтные и отделочные работы в купленной квартире;
  • на машино-место или гараж;
  • для граждан иностранных государств;
  • для заемщиков с плохой кредитной историей (су существенным первым взносом и повышенными процентами);
  • для пенсионеров;
  • для предпринимателей и владельцев недвижимости с целью покупки коммерческих объектов недвижимости.

В зависимости от ситуации конкретного заемщика и целей кредитования он сможет подобрать наиболее подходящий вариант ипотечного займа.

Стоит ли брать недвижимость в ипотеку – плюсы и минусы

Так как любой ипотечный кредит сопряжен с повышенными рисками, оформляется на долгий срок и подразумевает обязательный залог приобретаемой жилплощади, перед началом оформления бумаг рекомендуется внимательно взвесить все «за» ми «против» в вопросе целесообразности получения заемных средств.

Рассмотрим по пунктам, стоит ли брать ипотеку.

Среди очевидных плюсов ипотечного кредитования можно отметить:

  1. Возможность приобретения жилья без промедления (не нужно копить годами).
  2. Длительный срок возврата, что позволяет обслуживать долг практически без ущерба для текущего уровня жизни.
  3. Юридическая чистота сделки и самой недвижимости, так как ее тщательно проверяет банк.
  4. Экономическая выгоды в форме жилищного инвестирования (вложение средств в недвижимость имеет доказанную на практике эффективность).
  5. Возможность использования мер господдержки и участия в льготных программах кредитования (материнский капитал, военная, социальная ипотека и т.д.).
  6. Возможность использования налогового вычета при покупке жилья.

Минусы:

  1. Существенное ограничение прав (продажа, обмен, дарение и иные операции производятся только с согласия залогодержателя).
  2. Существенный риск утраты жилья в случае невозможности обслуживания долга.
  3. Большая переплата, величина которой может превышать начальную сумму займа в несколько раз (чем больше срок займа, тем больше будет его итоговая стоимость).
  4. Наличие сопутствующих дополнительных издержек, которые увеличивают и без того немаленькую переплату (страховка, оценка недвижимости, регистрационные, консультационные расходы и т.д.).
  5. Наличие серьезных требований к потенциальному заемщику и приобретаемой недвижимости (банк готов кредитовать далеко не каждого клиента на покупку недвижимости, отвечающей всем требованиям).
  6. Обязательный первоначальный взнос (его минимальное значение сейчас составляет 10% от цены недвижимости).

Кроме того, важно понимать, что выплата долга в течение длительного периода времени – это всегда большое психологическое давление и нагрузка на бюджет семьи.

Подводные камни

Оформление любого ипотечного займа сопровождается наличием подводных камней, о которых клиент может попросту не знать. Поэтому еще на этапе выбора банка и конкретного продукта важно внимательно изучить предлагаемые условия и сделать предварительные расчеты.

К подводным камням, свойственным ипотеке, относятся:

  • обязательность передачи покупаемой жилплощади в залог и ограничение прав собственника (некоторые банки ограничивают даже сдачу в аренду, перепланировку, ремонтные работы);
  • возможность выселения при неуплате (по 102-ФЗ и ГК РФ банк в случае серьезных нарушений условий договора со стороны должника может обратить взыскание на заложенную недвижимость);
  • валютные риски (свойственны кредитам в иностранной валюте, когда в случае колебания курсов платеж может быть существенно увеличен);
  • односторонние ограничения в кредитном договоре (некоторые кредиторы прописывают в договоре возможность одностороннего увеличения процентной ставки, запрет на досрочное погашение и иные выгодные для него условия);
  • навязывание страховки (обязательной является только имущественная страховка, но ряд банков в случае отказа от покупки личного полиса страхования повышает базовую ставку на 1 п.п.);
  • обязательность оценки приобретаемой недвижимости на вторичном рынке (заказывать оценку можно только у аккредитованных оценочных компаний).

Также многие не берут в расчет изменение условий в своей жизни: переезд, рождение детей, развод/вступление в брак, смену работы или ее потерю и т.д. Все эти обстоятельства никто не учитывает, а они могут серьезно повлиять на процедуру погашения задолженности.

Ипотека или кредит

Часть потенциальных покупателей недвижимости рассматривают помимо ипотеки вариант оформления обычного потребительского кредита. Актуально это для тех клиентов, которые готовы рассчитаться раньше срока. Насколько такая альтернатива может быть выгодной?

Интересный материал  Лишение родительских прав отца за неуплату алиментов в 2020 году

Виды ипотеки в России характеристика программы плюсы и минусы

Понять разницу и выбрать оптимальный вариант можно только после использования кредитного калькулятора. К примеру, возьмем, Сбербанк. Требует займ в размере 1,5 миллиона рублей на покупку готовой квартиры.

Если оформлять ипотеку, то условия будут следующие:

  • ставка – 10% (базовая ставка при покупке личной страховки);
  • срок – 5 лет;
  • первый взнос – 15% (вносится отдельно за счет собственных средств).

В итоге, клиент будет платить 31 871 руб. ежемесячно. Переплата составит 412 тысяч рублей. Плюс к уплаченным процентам клиент должен будет заказать оценку, ежегодно приобретать страховой полис, уплатить госпошлины. Только за первый год он заплатит около 15-20 тысяч.

Если оформлять потребительский займ, то клиенту будут предложены следующие параметры:

  • ставка – 11,4% в год;
  • срок – 5 лет.

Ежемесячный платеж составит 32 914 руб., а переплата – 474,8 тысяч рублей. Потребительский займ оформляется быстро, без расширенного пакета документов и не сопровождается дополнительными расходами, как при ипотеке. Помимо этого, приобретенная квартира не будет передавать в залог банку и останется в полном распоряжении собственника.

Итого, суммы для обоих вариантов практически равны. Если заемщик имеет возможность выплатить долг раньше обозначенного срока, то логичнее взять потребительский беззалоговый займ. Подробнее о том, что лучше ипотека или кредит читайте в специальном посте.

Ипотека или копить

Виды ипотеки в России характеристика программы плюсы и минусы

Еще одним альтернативным вариантов ипотечного кредита является постепенное накопление нужной суммы. Приведем простые цифры. Средняя зарплата в регионах составляет около 30 тысяч рублей. Среднестатистический гражданин, при условии, что ему есть, где жить, сможет откладывать не более половины от этой суммы, то есть 15 тысяч рублей.

Накопить на квартиру стоимость 1,4 миллиона рублей (стандартную 1-к. квартиру не в центре города) получится через 7-8 лет. Если деньги не просто копить, а разместить на депозит или инвестировать, то этот срок будет меньше.

Если не копить это время, а взять ипотеку? Банк предложит ставку 10%, первоначальный взнос 20% (280 тысяч рублей), срок кредита – 8 лет. Ежемесячный платеж составит 16,9 тысяч рублей, а переплата – 511 тысяч рублей.

В этой ситуации накопление будет целесообразнее, чем оформление кредита.

Если нужно арендовать жилья, а также в ситуации, когда возраст заемщика близок к пенсионному, логичнее будет получение ипотечного кредита.

Ипотека или аренда

Виды ипотеки в России характеристика программы плюсы и минусы

Многие российские граждане сознательно не связываются с ипотекой, а продолжают снимать жилье. Так ли это выгодно на самом деле? Сравним цифры.

Предположим, что житель крупного региона с доходов в 40 тысяч рублей снимает жилье и платит 15 тысяч рублей в месяц. Итого в год уходит 180 тысяч рублей. При этом квартира не его, никаких прав на нее он не имеет.

Если получить кредит на покупку аналогичной квартиры стоимостью 1,5 миллиона рублей, то при сроке погашения 12 лет, ставке 10% годовых и первом взносе в 225 тысяч рублей (15%), клиент будет ежемесячно платить банку 13,7 тысяч рублей. С учетом коммунальных платежей итоговый платеж будет сопоставим с арендным. Но здесь клиент будет являться собственником своей, пусть и находящейся в залоге у кредитора, квартиры.

Сделайте самостоятельный расчет платежа на нашем ипотечном калькуляторе, чтобы понять платеж и как работает ипотека в реальности.

Тип платежей

АннуитетныйДифференцированный

Срок кредита

0 год1 год2 года3 года4 года5 лет6 лет7 лет8 лет9 лет10 лет11 лет12 лет13 лет14 лет15 лет16 лет17 лет18 лет19 лет20 лет21 год22 года23 года24 года25 лет26 лет27 лет28 лет29 лет30 лет

Интересный материал  Как увеличить лимит по кредитной карте Сбербанка: онлайн, в банке

0 мес.1 мес.2 мес.3 мес.4 мес.5 мес.6 мес.7 мес.8 мес.9 мес.10 мес.11 мес.

Досрочные погашения

Уменьшение срокаУменьшение суммыЕжемесячное уменьшение срокаЕжемесячное уменьшение суммы


Срок мес.
Сумма руб.
Ставка %
Переплата руб.
Начало выплат
Конец выплат
Необходимый доход
Дата Платеж Основной долг Проценты Остаток долга Досрочные погашения

Наличие налогового вычета

Заемщики могут вернуть часть средств, вложенных в имущество. Правительство регулярно устанавливает максимальную сумму и если человек имеет официальную работу, платит налоги, то он получает право на возмещение. Помимо классического вычета люди подают бумаги на возврат суммы по уже уплаченным процентам за заем.

Сразу стоит остановиться на минусах, которые позволят сформировать общую картину кредита:

  • Большая цена новостроек. Главным подводным камнем российской ипотеки принято считать высокую переплату по банковским программам. Правительство делает все для снижения стоимости займов, но до европейских ставок на уровне 3-4% нам еще далеко.
  • Второй недостаток – долгий срок выплаты кредита. Однако некоторым россиянам этот вариант очень даже легко записать в плюсы. Со средними зарплатами по стране трудно выплатить долг за пару месяцев, его гораздо выгоднее растянуть на несколько лет.
  • Сложность заключения сделки. Деньги на приобретение недвижимости выдают большие, но услуга кредитования доступна не каждому. Необходимо иметь официальный заработок, который легко подтвердить документально. На все процедуры оформления придется потратить много времени и сил. Это можно ускорить, если обратиться к проверенному застройщику, который может помочь с оформлением ипотеки через своих менеджеров.

Как видно, несмотря на некоторые недостатки ипотеки, это почти единственная возможность за малый срок стать собственником собственной квартиры. Именно поэтому дилемма выбора всегда сводится к простому вопросу: готов ли я сейчас взять долговые обязательства долг, но приобрести собственные квадратные метры?

Кому дают ипотеку

Получить ипотечный займ смогут только клиенты, отвечающие целому списку требований со стороны кредитной организации. К таким требованиям относятся:

  • соответствие возрастному цензу (обычно от 21 до 65 лет);
  • достаточная платежеспособность (на кредитные платежи должно уходить не более 40% от семейного бюджета);
  • стабильная занятость и стаж (не менее 3-6 месяцев на текущем месте и от года в целом);
  • наличие российского гражданства и регистрации в регионе присутствия банка;
  • полная дееспособность;
  • отсутствие испорченной кредитной истории;
  • возможность оплаты первоначального взноса (лучше, если он будет вноситься за счет собственных средств);
  • возможность собрать все необходимые справки и бумаги.

Условия досрочного закрытия

По российскому законодательству каждый заемщик имеет право на досрочное погашение задолженности без штрафов, комиссий и иных дополнительных платежей. Условия досрочного закрытия индивидуально обговариваются с банком-партнером.

Стандартной схемой такой процедуры является заблаговременное написание заявления, в котором потребуется указать дату предполагаемого платежа и вносимую сумму. Если платеж последний, то банковский специалист сделает перерасчет с учетом оплаты раньше срока и обозначить итоговую сумму.

Плюшки от государства

Помимо базовых ипотечных продуктов граждане РФ могут воспользоваться дополнительными инструментами, с помощью которых можно существенно снизить итоговую стоимость займа. К ним относятся:

  • использование средств материнского капитала (на оплату первого взноса или погашение основного долга и процентов);
  • оформление социальной ипотеки (с субсидированием ставки или выплатой субсидий);
  • семейная ипотеки под 6% годовых (для семей, в которых до 2022 года родятся второй или третий ребенок);
  • применение имущественного вычета (с его помощью можно вернуть 13% от стоимости купленной квартиры, но не более 260 тысяч рублей, или до 390 тысяч рублей на возмещение расходов на выплату процентов);
  • участие в проекте «Молодая семья» и др.

Любой потенциальный заемщик, планирующий оформлять ипотеку, обязательно должен понимать ее суть – как она работает, какие существуют требования, ограничения и подводные камни. Также рекомендует взвесить все плюсы и минусы, сделать предварительные расчеты по всем рассматриваемым программам, и только после этого выбирать окончательный вариант.

Ждем ваши вопросы и надеемся, что вы поставите положительную оценку нашему посту и нажмете лайк.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:
Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.